Lehidalsz: 50-75 millióért kelnek el a budapesti luxuspanelek

Szánthó Péter • 2020. december 2. 05:38

Élénkülhet a kereslet a felújítandó panellakásokra a támogatás hatására az ingatlanpiaci szakértők szerint. Az is kiderült, hogy a legdrágább panelek 50-75 millió forint közötti összegekért kelnek el, ellenben vidéken már 8-10 millióért is ki lehet fogni egy-egy lakást. A Pénzcentrum azt is megtudta a megszólaló ingatlanguruktól, hogy a lakás mérete mellett mik a legfőbb szempontok a vásárlóknál.

Változó a kép a panelpiacon Balogh László szerint, mivel a fővárosban már a kínálati árak is csökkenésnek indultak éves összevetésben, de a többi nagyvárosban egy-két kivételtől eltekintve lendületben vannak a panelárak. Igaz, ez a lendület az ország egészében lelassult a 2015-2019-es időszakhoz képest.

Budapesten idén novemberben 2-3 százalékkal kérnek kevesebbet a tulajdonosok mint tavaly ilyenkor, és jelenleg 556 ezer forint az átlagos kínálati négyzetméterár. A dobogón Székesfehérvár és Debrecen következik 443 és 434 ezer forintos átlagárakkal. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy 50 négyzetméteres panelt Budapesten 27-28 millió forintért kínálnak a tulajdonosok, míg a másik két megyeszékhelyeken 21-22 millió forintot kérnek ugyanekkora lakásért.

- foglalta össze az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A legolcsóbb megyeszékhely az országban Salgótarján, itt kevesebb mint 200 ezer forintból kijön egy panel négyzetmétere, vagyis egy 50 négyzetmeres panelért nem egész 10 millió forintot kérnek a tulajdonosok. Igaz tavaly novemberben még csak 8,4 millió forint volt itt egy ekkora lakás. Ez a nagy növekmény annak is köszönhető, hogy Nógrád megye székhelyén a legolcsóbb minden ingatlan ára a megyeszékhelyek közül - mutatott rá Balogh László.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője a legfrissebb, a NAV tranzakciós adatbázisán alapuló adataikat ismertetve arról beszélt, az idei első háromnegyed évben a tágan értelmezett lakótelepi lakások - nem csak panel - átlagára az előző év hasonló időszakához képest országosan - a megelőző évekhez képest jóval csekélyebb arányban - mindössze 4%-kal drágult.

A szakember az árakról szólva szintén a NAV-os adatbázis alapján kifejtette: a klasszikus nagy panellakótelepekre szűkítve - ahol volt megfelelő számú eladás -, Budapesten a legdrágább paneleket 600-650 ezer forintos négyzetméteráron adták el. Ezek a lakások az alábbi lakótelepeken cseréltek gazdád:

  • XI. kerület Gazdagrét és Kelenföldi ltp,
  • III. kerület Pók utcai ltp,
  • XIII. kerület néhány lakótelepe (Gidófalvy u., Béke u.)

Budapesten a legolcsóbban 400-430 ezer korintosa négyzetméteráron lehet panellakáshoz jutni az alábbi lakótelepeken:

  • XVIII. Havanna ltp,
  • XXI. Csepel-városközpont,
  • X. Újhegyi ltp.,
  • XV. Rákospalota-városközpont,
  • XVII. Rákoskeresztúr-városközpont

A Valkó Dávid által ismertetett adatok szerint vidéken legdrágább panellakások 400-450 ezer forintos négyzetméteráron mennek. A legdrágább vidéki lakótelepeket is felsorolta:

  • Székesfehérvár Királykúti ltp., Palotavárosi ltp. és Szedreskerti ltp.,
  • Érd Béke téri ltp,
  • Debrecen Sestakert és Vénkert,
  • Veszprém Cholnoky ltp.,
  • Sopron Jereván ltp.

A legolcsóbbak között az OTP Ingatlanpont szakértője is Salgótarjánt emlegette (Gorkij ltp.), de Komlón (Körtvélyes ltp.) és Ózdon (Vasvár úti ltp.) is 80-110 ezer forint közötti négyzetméteráron mennek a panellakások.

A panellakások az elmúlt évek abszolút slágere volt az ingatlanpiacon, köszönhetően annak hogy ez az ingatlantípus volt elérhető a legkedvezőbb áron. Ennek megfelelően óriási érdeklődés volt a panelek iránt, amely az átlagosnál is meredekebb áremelkedéshez vezetett egészen 2019 utolsó negyedévéig. Utána érezhető volt egy erősebb árkorrekció, amit egy stagnáló, enyhén emelkedő árindex jellemzett a 2020-as évben.

- ismertette a tapasztalatokat Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője, majd hozzátette, a fővárosban és országosan is viszonylag széles skálán mozog a panellakások négyzetméterára. Budapesten a legolcsóbb kerületekben 500 ezer forint körüli négyzetméteráron találhatunk ingatlant, míg a skála felső része akár a 700-750 ezer forintot is elérheti. Jellemzően ezek a budai vagy a pest belvároshoz közeli elhelyezkedésű panellakásokra jellemzőek, míg a legolcsóbbak természetesen a külső kerületek.

2020-ban ha az átlagot nézzük, akkor a XVI. kerületben lehetett a legkedvezőbb áron panellakást vásárolni.

Vidéken 280 és 540 ezer forint/ négyzetméter közötti ársávban cserélnek tulajdonost a panellakások. A legdrágábban a fővároshoz közeli agglomerációs településeken tudunk vásárolni, mint például Budaörs, Dunakeszi - mondta Benedikt Károly.

Az Otthon Centrum megkeresésünkre közölte, hogy a III. negyedéves adatok alapján országos átlagban négyzetméterenként 386 ezer forintért cseréltek tulajdonost a panellakások. Ez az érték 3%-kal magasabb a tavalyi év III. negyedévéhez képest.

Ez év áprilistól azonban nem tapasztalható árnövekedés a panellakások piacán. Településtípusonként azonban komoly ár differencia jellemzi ezt a lakástípust is. Budapest belső kerületeiben és a Budai kerületek lakótelepein 575-590 ezer forintos átlagos négyzetméterár a jellemző, míg a külső pesti kerületekben is 490 ezer forint a fajlagos átlagár. A régióközpontokban 315 ezer Ft/m2, a kisebb megyei jogú városokban 285 ezer Ft/m2 fajlagos ár a meghatározó. Pest megye városaiban 350 ezer, míg a kisebb városokban átlag 250-300 ezer forintos négyzetméteráron cseréltek tulajdonost a panellakások

- sorolta az Otthon Centrum. Mint elmondták, az értékesítési adatok alapján a legdrágább a XI. kerület volt átlagosan 632 ezer forint négyzetméterárral, melyet a XIII. és VIII. kerület követett átlag 608 ezer forint fajlagos árral. Budapesten belül a legolcsóbbak a pesti peremkerületek lakótelepei, (XV, XVII., XVIII., XIX, XX.,XXI. kerület) ahol átlag 460 ezer forintos négyzetméterár volt jellemző az idei évben.

Finanszírozást keresel? A Pénzcentrum lakáshitel kalkulátorában több bank ajánlatai közül is válogathatsz!

Nagyobb vidéki városaink közül Székesfehérvár bizonyult a legdrágábbnak, ahol az átlagár 400 ezer Ft/m2 volt, ezt Debrecen és Sopron követte 390 ezer forintos fajlagos árral. Legolcsóbban Nagykanizsán keltek el a panellakások, az átlag 213 ezer Ft/m2 volt, de Miskolc és Szolnok is olcsónak bizonyult. Mindkét városra az átlag 235 ezer forintos négyzetméterár volt jellemző az Otthon Centrum tapasztalatai szerint.

Ekkora lakásokat vesznek a magyarok

Arra is rákérdeztünk a szakértőknél, hogy melyik méretkategóriába tartoznak a legkelendőbb panellakások. A Duna House tapasztalatai szerint 40-60 nm közötti átlagos méretű ingatlanokra van a legnagyobb kereslet. 2020-ban a Duna House adatai alapján az értékesített panellakások átlagos nagysága 53 nm volt.

A NAV 2020-as tranzakciós adatbázisa szerint az eladott lakótelepi lakások átlagmérete 52 m2. Ha egy kicsit tágítjuk a méret intervallumot, akkor az 50 m2-es kétszobás és az 53-54 m2-es nappali+2 kis hálós elrendezés lehet a favorit. Ez hagyományosan így van

- válaszolta kérdésünkre Valkó Dávid.

Balogh László pedig ennek kapcsán ismertette, hogy 2020-ban az összes panellakás iránt érkezett érdeklődés (telefonszámfelfedés az ingatlan.com-on vagy mobilapplikációból indított telefonhívás) legnagyobb része a kétszobás panelokra érkezett (32%). Ezt követték az 1+1 félszobások (18%), majd az 1+2 félszobások (15%). Számottevő volt még az érdeklődések aránya az 2+1 félszobások (11%) és a 3 szobások (10%) iránt.

Ám nem csak a méret fontos szempont, ha a magyarok panellakást választanak: fontos szempont a vevők körében maga az épület állapota. A 90-es évektől kezdve zajlik a panelprogram, aminek keretében az összes panelépület majdnem 30 százaléka megújult, külső szigetelést kapott, és ennek köszönhetően a tulajdonosok havi rezsiszámlája jelentősen lecsökkent.

A vevők előnyben részesítik azokat az ingatlanokat, ahol a távfűtés nem átalánydíjas, hanem egyedi mérőórák találhatók a lakásban. Az emelet is fontos lehet, és érdekes módon nem is a legalacsonyabban és legmagasabban található ingatlanok érik a legtöbbet. Egy tízemeletes panelépület esetében a tapasztalatok alapján a 3-4. emeletig növekszik az ár, utána pedig csökken. Ennek nyilván köze lehet a biztonságérzethez (a földszinti lakásoknak ez hátrányt jelent), illetve ahhoz is, hogy minél magasabban található a lakás nyáron annál melegebb

- részletezte az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

Az OTP Ingatlanpont tapasztalatai szerint a földszint +4 emeletes, lift nélküli házakban a magasabb emeleteket (3-4.) inkább a fiatalok választják, a kisgyerekeseknek viszont - hacsak nincsen biztonságos babakocsitároló -, illetve az időseknek ez már gyakran kompromisszumot jelent. A földszinti és 1. emeleti lakások általában kevésbé kedveltek (forgalom, zaj, illetve erkélyes lakásoknál biztonsági probléma is lehet). A tető állapota / nyári gyors felmelegedése is lehet bizonytalansági tényező, így a zárószint is a kevéssé kedveltek közé tartozik.

Vonzóbb a Panel Plusz felújításon átesett ház (szigetelés, ablakcsere, önálló, szabályozható mérés). Keresettebbek az erkélyes / beépíthető lodzsás lakások. A 70-es években, a legnagyobb tömegtermelés idején épült házak általában rosszabb minőségűek, illetve ezek presztízse is alacsonyabb, mint a 80-as években és a 90-es évek elején épült telepeké. Általában viszont elmondható, hogy a lakótelepi lakások belső elrendezése mai szemmel is igen kedvező, egy egész életutat el lehet tölteni néhány, az adott élethelyzethez választott típuslakásban

- jegyezte meg Valkó Dávid.

Az Otthon Centrum tapasztalata szerint jellemzően a két-három szobás lakások iránt mutatkozik a legnagyobb kereslet.

Első lakást vásárlók közül a legtöbbeknek a panel érhető el. De a megváltozott élethelyzetben lévők pl.: friss házasok, elváltak, vagy az alacsonyabb jövedelműek is ezt a típusú ingatlant választják, mindezt úgy, hogy más-más szükségleteik, igényeik vannak.

- tették hozzá. A lakás méretén és elhelyezkedésén túl, annak minősége még a legkomolyabb árbefolyásoló tényező. Ezzel szemben az emeletek között, akkor lehet lényeges különbség, ha a ház nem rendelkezik lifttel, úgy akár a magasabb emeleti lakások olcsóbbak is lehetnek. Ellenben, ha a magasabb emeletekről panorámás kilátás van, az emeli az emeleti lakások értékét.

50-75 milliót is adnak egy panellakásért

Az idei évben a legdrágábban értékesített lakás a Duna House adatai szerint egy XI. kerületi 108 nm nagyságú belső kétszintes panel technológiával készült sorházi lakás, amelyet az új tulajdonosa 75 millió forintért vásárolt meg. A hagyományos nagyobb társasházakban lévő 60-70 nm panellakások is a drágább kerületekben a 40-50 millió forintos kategóriában kelnek el. Budapesten a legolcsóbb kis panellakások 20 millió forint környékén mozognak - ismertette Benedikt Károly.

Balogh László úgy jellemezte az Ingatlan.com adatai szerint a legmagasabb áron értékesített panellakást, hogy

ebben az eladásban benne van az egyész 2020-as év.

Meglepő módon nem Budapesten és nem is a fővárosi hagyományosan legdrágább lakótelepnek tartott Pók utcai panelházban értékesítették idén a legdrágább lakást, hanem Siófokon. Egy Aranyparton található, felújított vízparti panelépületben eladott 79 négyzetméteres 3. emeleti panellakás volt a legdrágább, amit 79,9 millió forintért  hirdettek meg, és végül 74 millióért cserélt gazdát idén márciusban. A lakáshoz majdnem 40 négyzetméternyi terasz is tartozott, a társasház pedig közvetlen strandkijárattal rendelkezik. A lakást egy siófoki ingatlanközvetítő iroda hirdette az Ingatlan.com-on.

Valkó Dávid emlékeztetett, hogy a milliós négyzetméterár-limitet már 2018-ban átlépte egy lakás. A NAV tranzakciós adatbázisa szerint, 2019-ben egy 27 m2-es panelgarzon a III. kerületi Pók utcai ltp-en 29 millió Ft-ért cserélt tulajdonost (1,07 milliós fajlagos ár). Vidéken idei évi a rekord: egy 51 m2-es lakás a Budaörsi lakótelepen, ami 38 millióért kelt el (745 ezer Ft/m2) - ismertette az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Az Otthon Centrum közvetítésével az elmúlt 9 hónapban a legdrágábban Budapest XI. kerületében, 800 ezer Ft fajlagos négyzetméteráron kelt el panellakás.

Erre számíthatunk, ha jön a felújítási támogatás

Arról is megkérdeztük a szakembereket, hogy mi várható a panelpiacon januártól, amikor már lehet igényelni az otthonfelújítási támogatást. Valkó Dávid szerint a maximum néhány millió forintból felújítható lakások kereslete egyértelműen nőhet, ugyanakkor ez egy csapásra nem feltétlenül jár árnövekedéssel.

Ehhez újra lendületet kell, hogy kapjon a lakáspiac egésze. Paneleknél az esztétikai felújítások mellett gyakorlatilag nyílászárócsere (ráadásul ezt sok esetben a társasház egészére elvégzik célzott befizetésekből és pályázati forrásokból), illetve radiátorcsere és újonnan beépített bútorok, vagy ezek cseréje jöhetnek szóba a támogatáskor

- magyarázta az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A Duna House szerint a panellakások nagy előnye, hogy egyszerűen felújítható, hiszen szabvány méretekkel találkozhatunk mind a külső, mind a belső kialakítások esetén (ajtó, ablak, szekrények) így a szakemberek is jobban tudják tervezni a felújítás költségeit. A társasházaknak is számtalan lehetőség volt már az épületek modernizálására, várhatóan az otthonfelújítási program most egyéni szinten is tovább fogja javítani a lakásállomány minőségi javulását. 2021-ben a Duna House szakemberei szerint továbbra is keresettek lesznek a panellakások jellemzően a fővárosban és nagyobb megyeszékhelyeken.

Balogh László arra emlékeztetett, hogy mivel bizonyos feltételekkel a lakásfelújításban azok is részt vehetnek, akik egy éven belül vásárolták meg az otthonukat és kevesebb mint egy éve élnek ott, ezért arra számítunk, hogy azok a családok, akik nem találnak olyan álomotthont, ami belefér a költségvetésükbe, inkább felújítandó ingatlant keresnek. Az államit támogatást kihasználva pedig igényeik szerint alakíthatják ki otthonukat.

A felújított ingatlanok iránti keresletet nem féltem: nagyon kevés ugyanis a jó minőségű lakás a kínálatban, ezeket rendszerint drágábban és gyorsabban el is lehet adni

- vélte az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Az Otthon Centrumnál úgy gondolják, hogy a lakásfelújítási támogatás elsősorban a bent lakók számára jelent könnyítést, ugyanakkor egy későbbi értékesítés során mindenképpen előnyt élvez egy felújított fürdőszobás, vagy nyílászárócserén átesett panellakás.

A felújítandó lakások előnye inkább abban áll, hogy a vevő könnyebben tudja saját ízlésének megfelelően alakítani a lakást, azonban mivel ez plusz ráfordítást jelent, inkább árcsökkentő tényezőként veszik számításba a leendő vevők az alku során. Nagyon sokan keresnek olyan lakást, amely azonnal költözhető és elfogadható állapotban van

- tették hozzá.

Címkék:
hitel, lakáshitel, felújítás, nyílászárócsere, támogatás, távfűtés, otthon centrum, duna house, panellakás, panelprogram, ingatlan.com, otp ingatlanpont, ingatlanárak, otthonfelújítás, megyei jogú város, családok éve 2019, négyzetméter árak budapest 2019, budapesti strand, duna sziget, álomotthon, lakásfelújítási támogatás 2019, otp ingatlan alap, megyei jogú városok, panel program, lakáspiac 2018,