Fatális hibába esnek a magyar lakáseladók: milliókat bukhatsz egyetlen rossz szignóval

Pénzcentrum • 2020. július 8. 05:36

Előzmények:

Megfontolt döntést kell hoznia annak, aki eladná ingatlanát, hiszen nem kis pénzek mozognak ilyenkor: az sem mindegy, hogy kitől kér segítséget az ember, hiszen ingatlaniroda is rengeteg működik Magyarországon. Sokan ódzkodnak a kizárólagos szerződésektől, mert nem akarják egyetlen céghez sem kötni magukat. A Pénzcentrum most utánajárt, mikor, illetve kinek érdemes kizárólagos szerződést kötnie az ingatlanosokkal. A legnagyobb piaci szereplők mindegyikénél van hasonló konstrukció, de sokszor már a kizárólagos szerződések sem annyira kizárólagosak.

Az ingtlan jellemzően a legértékesebb vagyonunk, ezért is kell nagyon körültekintően eljárni, ha el akarjuk adni. Ilyenkor általában az első hirdetés feladása után megrohamozzák az embert az ingatlanközvetítők, akik szerződni szeretnének a lakásunk, házunk, nyaralónk értékesítésére - nekik a jutalék a biznisz az egészben, hiszen ha hoznak vevőt, akkor jár nekik valamennyi a vételárból. Ugyanakkor sokan kizárólagos szerződést ajánlanak az ügyfélnek, ám a legtöbben ódzkodnak ettől a formától, mert nem akarják megkötni a kezüket - cserébe ilyenkor az ingatlan eladása körüli feladat és felelősség a megbízott közvetítőt terheli.

A Pénzcentrum most utánajárt, mikor, illetve kinek érdemes kizárólagos szerződést kötnie az ingatlanosokkal. A legnagyobb piaci szereplők mindegyikénél van hasonló konstrukció, de sokszor már a kizárólagos szerződések sem annyira kizárólagosak.

A Pénzcentrum Lakáshitel kalkulátora egy kattintással összehasonlítja a legtöbb magyar bank ajánlatát. Bankonként csak a legkedvezőbb hitelt mutatjuk a hitelösszeg és futamidő alapján.

Nem menjen a mennyiség a minőség rovására!

Az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője arról számolt be a Pénzcentrumnak, hogy náluk az ingatlanközvetítők által feladott hirdetések közül csupán minden 15-20. esik a kizárólagos kategóriába, tehát az eladó ingatlanok 5-8 százalékát adják kizárólagos kezelésbe a tulajdonosok egy-egy ingatlanközvetítőnek. Balogh László kifejtette: az általános gyakorlat szerint a kizárólagosság az első 2-3 hónapig tart, és ezt követően felülvizsgálja a tulajdonos és a közvetítő a szerződés eredményességét. Sok esetben ezt követően már bárkinek megbízást adhat a tulajdonos az ingatlana értékesítésére. A 2-3 hónap azért is bevett gyakorlat, mert átlagosan ennyi idő alatt a legtöbb ingatlant el lehet adni.

Válogass a legjobb személyikölcsön ajánlatok között a Pénzcentrum kalkulátorában!

A szakember arról beszélt, kizárólagos szerződéskötést két esetben biztosan hasznos lehet:

ha már ismeri egymást a tulajdonos és a közvetítő, esetleg volt már közös ingatlanértékesítési ügyletük, és működött köztük a kémia. Ezek azok a tényezők és faktorok, amik elengedhetetlenül szükségesek ahhoz a bizalomhoz, hogy a tulajdonosok a maguk részéről az életük vagyontárgyának sorsát rábízzák egyetlen ingatlanközvetítőre. Szintén hasznos lehet a kizárólagos szerződés azoknak, akik prémium kiszolgálást várnak az ingatlanuk értékesítése során: ha csak egyetlen közvetítő foglalkozik az ingatlannal, akkor ő nagyobb szívvel és eséllyel teszi bele az extra energiát az értékesítésbe. Ez pedig a legtöbb esetben az eredményességen is meglátszik, ami win-win helyzetet eredményezhet: a tulajdonos eladja a lakást, a közvetítő pedig jutalékot kap az eredményes munkájáért.

Arra a kérdésünkre, hogy milyen buktatókra kell számítania annak, aki ilyen típusú szerződést kötne bármilyen ingatlanközvetítővel, Balogh László arról beszélt, az egyik legfontosabb, hogy bármilyen típusú, szövegezésű is legyen az aláírt szerződés,

a tulajdonostól nem lehet elvenni a lehetőséget, hogy saját maga értékesítse ingatlanát, amit több ügyészségi és bírósági állásfoglalás is kimondott.

Szintén érdemes megvizsgálni azt a közvetítőt, akire személy szerint rábízzuk az ingatlanunkat több hónapra: ha az a megérzésünk, hogy a közvetítő fűt-fát megígér, csakhogy kizárólagos megbízást szerezzen az ingatlan értékesítésére, de ezt követően elveszti a lendületét, és nem hallunk róla napokig-hetekig, akkor érdemes minél előbb felbontani a szerződést.

Ez egyben azzal is együttjár, hogy a szerződés aláírása előtt tisztázzuk az értékesítés folyamatát a közvetítővel, hogy senkit se érjen meglepetés a későbbiekben.

Balogh László szerint nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy a tulajdonosnak minden esetben meg van a joga arra, hog maga adja el az ingatlanát, ebből őt kizárni nem lehet:

vagyis ha a tulajdonos hoz vevőt, akkor a közvetítő nem kérheti a teljes jutalékot az el nem végzett munka után a kizárólagosságra hivatkozva. Viszont költségtérítést kérhet a tulajdonostól, ezt a szerződésekben előre rögzítik is az ingatlanközvetítők. Fontos látni minden tulajdonosnak, hogy az a közvetítő, aki tisztességesen végzi a munkáját, időt, pénzt és energiát tesz az ingatlanunk értékesítésébe, amiért jogosan kérhet költségtérítést.

Sokan azt a taktikát követik, hogy leszerződnek több irodával is, mondván, "had versenyezzenek, ha kell nekik a jutalék", ám az ingatlan.com vezető szakértője szerint ez nem minden esetben kifizetődő.

Azt már más területen is megtapasztalhattuk, hogy a mennyiség és a minőség nem egyenesen arányos egymással. A rendszerváltás előtt is sokan érezhették azt, hogy "ami mindenkié, az tulajdonképpen senkié". Ennek megfelelően nem is érdemes túl sok ingatlanost megbízni az értékesítéssel, mivel ebben az esetben nőhet az ingatlanosokban az az érzés, hogy "nem érdemes foglalkoznom a megbízással, mert lehet, hogy végül más hozza rá a vevőt."

- vázolta Balogh László, aki szerint ennek fényében annak a csábító érvnek sem szabad bedőlnünk, hogyha egyvalakinek adunk megbízást, akkor az ő kapcsolatrendszerén keresztül több ezer másik ingatlanügynök is csak a mi ingatlanunk értékesítésén töri majd magát. Mindig azt a személyt keressük, aki hajlandó és képes felelősséget vállalni az ingatlanunk sikeres eladásáért. Ha több ilyen közvetítővel is találkozunk, akkor őket megversenyeztethetjük egymással a nyújtott szolgáltatások vagy fizetendő jutalékok terén, hiszen ez a piacgazdaság alapja.

Egy nagyvárosi ingatlan eladása esetén a fizetendő jutalék sokszor milliós nagyságrendű kiadást jelent. Fontos azonban, hogyha a közvetítő teljesíti a vállalt munkát, akkor az eredményes értékesítésért neki is adjuk meg, ami jár

- húzta alá a szakértő.

Nekik érdemes kizárólagos szerződést kötni

Az OTP Ingatlanpont megkeresésünkre azt írta, különösen fontos, hogy mindig megfontolt döntést hozzunk, ha eladjuk az ingatlanunkat, és ebben támogatást adhat egy ingatlanközvetítő szakértelme. Az ingatlanközvetítő nemcsak az ingatlan értékének meghatározásában, az ingatlan meghirdetésében és az adásvételben nyújt segítséget, hanem az adott élethelyzeteket is igyekszik megoldani. Egy ingatlan értékesítését gyakran egy újabb ingatlan vásárlása követi, amelyben gyors és hatékony közreműködést nyújthat egy ingatlan tanácsadó.

Mint mondták, a munkatársak az egyedi ügyféligények felmérését követően javasolnak az adott megbízó számára megfelelő szerződéstípust.

Nagy hangsúlyt fektetünk munkatársaink képzésére, hogy mindig a megbízó élethelyzetének megfelelő szerződéstípust segítsenek kiválasztani, és megfelelően tájékoztassák ügyfeleiket a szerződések feltételeivel kapcsolatban. Megbízási szerződéseinket folyamatosan felülvizsgáljuk, hogy azok minden piaci és jogi elvárással összhangban álljanak.

Kérdésünkre elmondták, leginkább azoknak ajánlott ez a szerződéstípus, akik nem tudják, vagy nem akarják saját maguk értékesíteni az ingatlanukat, például a lakásuktól távol élnek. A piaci gyakorlat alapján a kizárólagos megbízási szerződés nem zárja ki a megbízó általi értékesítés lehetőségét, a megbízó tárgyalhat érdeklődőkkel. Amennyiben ő értékesíti az ingatlant, a szerződés alapján az ingatlanközvetítő átalánydíjra tarthat igényt, amely a közvetítési tevékenység kapcsán elvégzett munka és felmerült költségek ellenértéke.

Hozzátették, a piaci gyakorlattól eltérően az OTP Ingatlanpont lehetőséget biztosít arra, hogy a megbízó megjelöljön több olyan személyt, akiknek már az ingatlanközvetítési szerződés megkötése előtt tudomásuk volt az eladási szándékról. Amennyiben ilyen személy veszi meg végül az ingatlant, - függetlenül attól, hogy ez a hálózatunkon, vagy közvetlenül a megbízón keresztül történik - az OTP Ingatlanpont nem kér átalánydíjat.

NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!

Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)

Így ne csodálkozz, ha nem foglalkozik veled az ingatlanos

A kizárólagos ingatlanértékesítési szerződés, mint elnevezés, nem jogi kategória, hanem gyűjtőfogalom, amely minden hálózatban és rendszerben más-más elnevezéssel és tartalommal bír

- hívta fel a figyelmet Benedikt Károly, a Duna House marketing és pr vezetője. Mint elmondta, a Duna House rendszerében Prémium megbízás néven szerepel, amely véleményük szerint jobban mutatja a megállapodás lényegi részét, miszerint ebben a konstrukcióban az ügyfelek egy sokkal hatékonyabb szolgáltatást kapnak, ráadásul a standard megbízáshoz képest jelentősen kedvezőbb áron.

A "kizárólagos" szót azért sem használjuk, mert arra utal, hogy ezzel a megbízási formával kizárnánk az eladót más piaci lehetőségek elől, pedig a mi szerződésünkben ez pont fordítva van, hiszen kötelezettséget vállalunk az eladó felé, hogy együttműködünk bárkivel, aki tud vevőt találni az ingatlanra. Ez kifejezetten fontos, hiszen ez egyértelműen az eladó és az ingatlanközvetítő érdeke is.

Ezen felül felépítettek egy teljes együttműködési rendszert, ami a hatékony vevőszerzést segíti elő: az IMR (ingatlan megosztó rendszer) keretén belül több mint 600 ingatlanirodai partnerükkel osztják meg prémium megbízási állományukat, így biztosítva ügyfeleiknek, hogy partnereiken keresztül a lehető leggyorsabban találhassanak vevőt eladó ingatlanukra.

"Ügyfeleink több mint fele él is ezzel a lehetőséggel, így a prémium megbízási arányunk országosan több mint 50%, de vannak régiók és városok, ahol megközelíti a 90%-ot is. Megbízóink dönthetnek, hogy 1, 3, 6, 9 vagy 12 hónapra szeretnének kötni velünk prémium megbízást, amely választott időtartam alatt pedig nem szerződnek más ingatlanközvetítővel. A hosszabb időre kötött szerződésekhez nagyobb kedvezményt is tudunk biztosítani. Vannak bizonytalan ügyfelek, akik a rövidebb időtartamú megbízást részesítik előnyben első körben, de a legtöbben már egyből a 9 vagy 12 hónapos szerződésünket választják" - mondta Benedikt Károly, aki szerint átlagosan közel 6-7-szer hatékonyabban értékesítik a Prémium megbízásokat a hagyományos normál megbízásoknál.

A legszemléletesebben egy teljesen szokatlan, de hétköznapi példa tudja megmutatni, hogy mi a különbség, ha több ingatlanost bízunk meg, vagy tudatosan kiválasztunk egyet és csak rá bízzuk a szolgáltatásunkat: Nézzük meg mi történik, ha 10 pizzériától egyszerre rendelünk egy darab pizzát és megmondjuk nekik, hogy csak azt fogjuk kifizetni, aki a leggyorsabban hozza a házunkhoz azt. Ez nagyon jól szemlélteti azt a helyeztet, amikor egy eladó több ingatlanirodával köt megbízást és utána csodálkozik, hogy senki sem foglalkozik velünk igazán.

- jelentette ki a szakember, aki elmondta, a Prémium megbízás megkötésénél 2 dologra érdemes figyelni a Duna House szakemberei szerint. Az első, hogy válasszunk egy profi, számunkra szimpatikus értékesítőt, akivel jól tudunk együttműködni és megtaláljuk a közös hangot A profi értékesítő mellett azonban nagyon fontos a profi és masszív rendszer megléte is, amiben tud dolgozni az adott értékesítő.

Hiába jó az értékesítőnk, ha csak a saját vevői körét tudja mozgósítani és nem tudja ezt akár országosra kiterjeszteni. Számtalan esetben volt, hogy például egy-egy budapesti ingatlanra végül messze lévő vidéki vagy külföldi vásárló érkezett, amit egy nagyobb rendszerben sokkal könnyebb megtalálni, így az ügyfelek választásánál mindig javasoljuk, hogy az értékesítő mellett a rendszert is nézzék. A legnagyobb közvetlen elérést a nagy hálózatok biztosítják, de nem kevésbé fontos a piaci együttműködések rendszere, hogy a lehető legtöbb szakember tudjon dolgozni az adott ingatlan gyors eladása érdekében.

- vázolta Benedikt Károly, aki szerint a vevő felkutatása csak egy része szakemberek tevékenységnek.

Az ingatlanosok nagyon sok esetben a birtokbaadásig segítik az ügyfeleket, külföldi vevő esetében nagyon gyakran például a közművel átírásában is az ingatlanközvetítő működik közre, ami szintén az eladó és a vevő közös érdeke. Vázolta azt is, hogy abban az esetben, ha a vevőt nem az ingatlanos hozza, akkor egy előre megállapodott csökkentett díjat kell fizetni az ügyfeleknek, igaz ez a Prémium megbízásaiknál ritkán fordul elő, 90 százalékuknál a teljes folyamatot a DH munkatársai bonyolítják le a vevő felkutatást is beleértve.

Sokan nem tudnak a lehetőségeikről

Kérdésünkre az Otthon Centrum ismertette, hogy a 2020-ban szerződést kötő ügyfelek 61 százaléka valamilyen kizárólagos típusú szerződést kötött, míg 27 százalékuk általános, 12 százalékuk pedig felező megbízást választott.

A fogyasztói szerződésekre vonatkozó jogszabályban megfogalmazott feltételeknek megfelelően állítjuk össze a kizárólagos szerződéseinket. Így például a szerződés felmondható a határozott idő lejárta alatt is, de nem számolható fel megbízási díj sem, ha a vevő maga értékesíti az ingatlant.

- írták. Hozzátették, hogy az Otthon Centrumnál a kizárólagos szerződések időtartama 3 hónaptól egészen 12 hónapig terjedhet. Az időtartam függ az ingatlan értékétől, elhelyezkedésétől, állapotától. Általában a nagyobb értékű, vagy kevésbé keresett ingatlanok esetén, a forgási sebességhez igazodva, kollégáink a hosszabb időtartamot javasolják.

Ahogy az OC fogalmazott, számtalan előnye van egy kizárólagos szerződésnek. A legfontosabb talán az, hogy nem devalválódik az ingatlan értéke.

Ha ugyanis több iroda foglalkozik az ingatlannal előfordulhat, hogy más-más vételárakkal dolgoznak, aminek köszönhetően a vevő jobb alkupozícióba kerül. Ugyancsak nyomós érv lehet a kizárólagos szerződés mellett, az is, hogy ezekben az adásvételekben a legkisebb az alku mértéke. Az Otthon Centrum adatbázisából azt látjuk, hogy ezeknél a szerződéseknél a vételár és az eladó által elképzelt érték között sokkal kisebb a különbség. Emellett az exkluzív megjelenés, az egyediség és a kizárólagos szerződéssel járó többlet szolgáltatás is értékes lehet az ügyfeleknek, hiszen ezeknek köszönhetően akár rövidebb idő alatt is tudják értékesíteni az ingatlanjukat. Arról nem is beszélve, hogy ezeket a szolgáltatásokat a legtöbb esetben az ügyfél nem is tudja önmaga biztosítani.

Kérdésünkre elmondták, hogy kevesen tudják, de ez a szerződéstípus is felmondható. Amennyiben felmondásra kerülne sor, arról sem szabad megfeledkezni, hogy az esetleges költségtérítés a tényleges szolgáltatásokhoz igazodjon. Azaz amennyiben például a vevő értékesíti az ingatlant nem kérhet a közvetítő megbízási díjat.

Mindenképpen azt javasoljuk, hogy ismert és elismert irodával kössünk szerződést. Hiszen ez biztosíték is arra, hogy ne kerüljünk kellemetlen helyzetbe.

Viszont szerintük ha az ügyfél maga adja el az ingatlant, akkor abban az esetben költségtérítésre tarthat igényt az iroda, de ennek részletei egyedileg kerülnek kialakításra a szerződésben korábban meghatározott feltételeknek megfelelően.

Címkék:
hitel, ingatlanközvetítő, szerződés, duna house, ingatlanok, ingatlaneladás, piacgazdaság, külföldi pénzek,