Pénzcentrum • 2019. december 3. 11:59
Aki eladja a lakását, és újat vásárol, hajlamos lehet az eladott lakásért járó összeget teljes egészében önrészként felhasználni, és csak annyi hitelt felvenni, amennyi feltétlenül szükséges. Logiksnak tűnik, mégsem az: ha ugyanis fordítva járunk el, és annyi hitelt veszünk fel, amennyit csak lehet, akkor bizony milliókat nyerhetünk gyakorlatilag kockázatmentesen. Hogyan? Hát úgy, hogy az önrészünket állampapírba tesszük. Kiszámoltuk, mennyire éri meg (nagyon).
Akik megunják a régi lakásukat, vagy egyszerűen nagyobbra vágynak, gyakran járnak el úgy, hogy eladják a meglévő lakást, és az így kapott összeget önerőként használják az új lakáshoz, miközben a különbözetre hitelt vesznek fel. Logikus lépés, hiszen ki akarna több hitelt felvenni, mint amennyire szüksége van? Mi azonban azt állítjuk, hogy a lépés logikus, de nem ez a legokosabb megoldás. Miét is? Mert a fifikás magyarok manapság semmi máson nem tudnak agyalni, minthogy gyakorlatilag kockázatmentesen nyerjenek nagyot - erre jó lehetőség az állampapír.
A lakáshitelek kamatai a padlón vannak! Nézd meg őket kalkulátorában!
Az alacsony kamatú hitelekből (lombardhitelek, babaváró, stb.) tömegesen vásárolnak állampapírt az élelmesek, mert erre most adott a történelmi lehetőség. Az igazán spekulánson viszont nem érik be ennyivel, ők még a lakáshitelt is állampapírba fektetnék. De hát annak a flehasználása kötött - gondolhatja a kedves olvasó.
Hogyan? Azt mutatjuk be most. Először is ez leginkább akkor működik, ha valaki épp most adja el a lakását, vagy csak van egy nagyösszegű megtakarítása, és egy úkj lakásra vágyik. Ilyenkor érdemes inkább hitelből venni a lakást, és az előző lakás árát (az önrészen maradó összegen felül) állampapírba fektetni. Ez elsőre ijesztőnek tűnhet, hiszen így sokkal több hitelt kell felvennünk, pedig könnyű belátni, hogy nyerünk rajta: az állampapír kamata magasabb, mint a lakáshitelé.A lakáshiteleknél legalább 20 százaléknak önerő formájában kell rendelkezésre állnia. Ha van egy nagyösszegű megtakarításunk, akkor ennek akár 100 százalékát is önrészként használhatnánk, de ha csak a minimumot álljuk önerőből, akkor lehetősgünk vana 80 százalékra lakáshitelt felvenni.
Számoljuk csak ki!
Tegyük fel, hogy példaalanyaink, Tódor és Anasztázia eladják 20 millió forint értékű lakásukat. Kinéznek egy lakást, ami 35 millió forintba kerül. Két lehetőség van (tegyük fel, hogy Tódor és Anasztázia nem akarnak gyereket, így a babaváró és a CSOK szóba sem jöhet):
- a húszmilliójukat önrészként használják fel, és bevonnak 15 millió hitelt,
- 7 milliót felhasználnak önrészként, 28 millió hitelt vesznek fel, a maradék 13 millióból állampapírt vesznek.
Úristen, 28 milliós hitel?! Ijesztőnek tűnik, de nem az: garantáljuk, hogy ezzel a megoldással járnak jobban Tódorék. Ha nem hiszed, akkor mindjárt meggyőzünk egy kis matematikával. Nem akarunk hasraütésszerű számokat puffogtatni, és elvont átlagokkal dobálózni. Megnéztük, mennyibe kerülnek az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelek a Pénzcentrum kalkulátorában. 20 éves futamidővel számoltunk. Az alábbiakat találtuk:
A Raiffeisen 3,03 százalékkal kínálja a hitelét, a K&H hitelének THM-e 3,04 százalék. Az MKB szintén 3,04 százalékkal támad, akárcsak az Erste. A Budapest Bank 3,01-el kínálja a lakáshitelt, a CIB 3,25 százalékkal. Ezek átlaga 3,07 százalék - ezzel számolunk tovább.
Első esetben tehát nem kívánnak állampapírral vacakolni, és nem is akarnak sok hitelt: felvesznek 15 milliót, és a 20 milliót egyszerűen betolják önrészként. Ekkor a törlesztőjük 83 716 forint lesz, amit 5 évig minimum fizetnek (5 éves kamatperiódusú ugyanis a hitel), ez 5 év után változhat is. A tőketartozásuk 12 millió 63 ezer forint lesz az ötödik év végén ebben az esetben. Ez az, amit biztosan tudunk.
Ha szerencséjük van, és maradnak az alacsony kamatok (tehát a feltételek változatlanok lesznek 20 évig, ami azért elég valószínűtlen), akkor 20 millió 91 ezer forintot fizetnek ki a hitelre 20 év alatt. Az önrészük 20 millió volt, így ott tartanak, hogy a teljes futamidő alatt kifizettek 40 millió forintot, és a zsebükben nem maradt semmi.
És jobban járnak, ha az önrészt befektetik?
Sokkal. Tegyük fel, hogy a pénzügyileg tudatosabb és a Pénzcentrumot sokat olvasó Anasztázia meggyőzi a pénzügyileg konzervatív Tódort, hogy csak a szükséges 20 százalékot használják fel önrészként, a maradék összegre vonjanak fel hitelt, a saját források maradék részéből vegyenek állampapírt. Tódor félve ugyan, de belemegy. Ekkor tehát így állnak:
- 7 millió forintot befizettek önrészként,
- 28 millió forint hitelt vettek fel 5 éves kamatperiódussal, 3,07 százalékos THM-mel,
- 13 millió forintból vesznek állampapírt, ami öt év alatt évente átlagosan 4,95 százalékkal kamatozik.
Mi történik tehát? 5 év alatt a hitelre kamatokkal együtt kifizetnek összesen 9 millió 376 ezer forintot. A kezdő törlesztőrészletük 156 270 forint, ami láthatóan magasabb, mint az első esetben. A tőketartozásuk az ötödik év végén 22 millió 630 ezer forint lesz. Ekkor jön az állampapírbomba.
A 13 millliójuk 5 év alatt 16 millió 552 ezer forintra hízott. Ezt betörlesztik a fennálló 22 millió 630 ezres tőketartozásukba, azaz marad 6 millió 65 ezres hitelük. Ez azt jelenti, hogy a törlesztőrészletük 42 ezer forintra csökken.
Az látszik, hogy hiába volt majdnem duplája a hitelük, 5 év után közel pont a felére csökken a törlesztőrészlet és nagyott csökken a tőketartozás is. Nagyot nyertek Tódorék tehát, hogy Anasztáziára hallgatta, és állampapírt vettek.
Fix lakáshitelekért keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát!
Ha 20 évig kitartanak a kondíciók akkor, a hitelre összesen 16 millió 936 ezer forintot fizettek ki (számolni kell az előtörlesztés 1-2 százezer forintos díjával is, de ez számottevően nem módosítja az eredményt). A maradék 15 évben tehát sokkal több pénzük lesz megtakarítani. Az 5 éves kamatperiódussal ugyan nőhet a törlesztőjük minden 5 évben, de ez igaz az előző esetre is. Látható tehát, hogy nem is kérdés: ha most adod el a lakásod, és újra vágysz, milliókat nyerhetsz, ha így csinálod.