Pénzcentrum • 2019. május 7. 11:32
A Magyar Nemzeti Bank ajánlása szerint a bankoknak tájékoztató levelet kell küldeniük azon ügyfelek egy részének, akik változó kamatozású hitellel rendelkeznek. A tájékoztató arról szól majd, hogy milyen feltételek mellett fixálhatnak az ügyfelek - ez azonban nem lesz kötelező számukra. Az alábbiakban azt mutatjuk be, hogy miért erőlteti az MNB annyira a fixálást a lakosság körében.
Hasonlítsd össze a fix és változó hiteleket kalkulátorunkban!
Szó sincs arról, hogy a magyar lakosság ne lenne pénzügyileg tudatos, valamint ne lenne tisztában a kamatváltozás kockázataival. Az újonnan felvett lakáshitelek nagy része már fix kamatozású (ez az arány kb. 95 százalékos), azaz a lakosság egyszerűen nem kér a változó kamatozású hitelekből. Erről tegnapi cikkünkben írtunk bővebben:
Azt fontos leszögezni, hogy ez a trend meglehetősen újkeletű: az utóbbi egy évben is látható volt, hogy a kamatfixálás átlagos hossza folyamatosan nő. De akkor miért akar az MNB még ennél is nagyobb fixálási arányt?
A jegybank célja nem az, hogy az újonnan felvett hitelek körében népszerűsítse a fix kamatozásúakat - erre már a világon nincs szükség. De a meglévő állományon belül is szeretné a változó hiteleket fixre cseréltetni. Ezt a célt szolgálja majd a tájékoztató levél, amelyet folyamatosan kapnak majd meg azok az ügyfelek, akik legalább 10 éves fennmaradó, változó kamatozású hiteltartozással rendelkeznek. Ennél rövidebb hátralévő futamidejű adósok nem kapnak levelet - de ez nem jelenti azt, hogy nem fixálhatnak.
Mi is az a változó kamatozás, és miért veszélyes?
Változó kamatozású hitelnek nevezzük azokat a hiteleket, amelyek kamata 1 évente - vagy ennél rövidebb időszakok alatt (jellemzően 3 vagy 6 hónap) változhat. Fix kamatozású ezzel szemben az, amelyek legalább 5 éves fixálással rendelkeznek (a jellemző számok itt 5,10,15 és 20 év). A 3 éves fixálás gyakorlatilag már kiveszett a piacról.
Fix lakáshitelekért keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát!
A fix lakáshitel kamata - és ezáltal törlesztőrészlete - a kamatperióduson belül nem változhat - azaz 5, 10, 15, 20 évig ugyannyit fogunk fizetni minden hónapban, bármi is történjen közben. A változó kamatozású hitel a kamatperióduson belül ugyanúgy nem változik, de a kamatperiódus ebben az esetben sokkal rövidebb - azaz lehet (de azért elég valószínűtlen), hogy a kamatunk akár háromhavonta nő.
Miért vesz így fel bárki is változó kamatozású lakáshitelt?
Egyrészt alig vesznek fel az emberek, másrészt ha mégis, annak két oka is van. Az egyik az, hogy olcsóbb a fix kamatozású lakáshitelnél, másrészt pedig az, hogy egyáltalán nem ördögtől való dolog a változó kamatozás. A jelenlegi gazdasági környezetben arra számítunk, hogy valamilyen szintű kamatemelkedés várható a közeljövőben - azaz a változó kamatozású lakáshitelek kamatai nőhetnek. A fixálással ezzel nyilván bevédhetjük magunkat.
Az nem feltétlenül biztos, hogy a magyar lakosság is monetáris szigorításra számít, könnyen lehet, hogy a jelenkori fixálási őrület csupán annak tudható be, hogy a hiteligénylők egyszerűen szeretnének nyugodtan aludni, és évekre előre kiszámítani a törlesztő mértékét. Ez rendben is van, még akkor is, ha nagyobb monetáris politikai változás hiányában akár erre rá is fizethetnek.
Minden bizonnyal a jelenlegi alacsony kamatkörnyezetben érdemes fixálni - így tudjuk ugyanis az alacsony törlesztőt évekre bebiztosítani magunknak. Egyértelmű viszont, hogy magas - de már csökkenő pályára álló - kamatkörnyezetben a változó hitel a jó megoldás, hiszen azzal olyankor minden hónapban csökkenhet a törlesztőnk. Így a változó kamatozású hitel nem csak rémálommá teheti a törlesztést, de akár le is felezheti a törlesztőt adott esetben. Ma azonban nem ilyen időket élünk, így az MNB felelősen jár el, amikor a fix hitelekbe tereli a lakosságot. Ezért érkezik majd a tájékoztató levél azoknak, akik változó kamatozású hitellel rendelkeznek, és még sok évig törleszteni fogják azt.
De mi lehet a legnagyobb baj?
A levélben is szerepelni fog egy mintakalkuláció arra az esetre, hogy a kamatok elszállására hogy reagál a törlesztő. Mi is hoztunk ilyen számítást, de előbb nézzük is meg, hogy mennyivel olcsóbb a változó kamatozású lakáshitel a fixnél:
A K&H 3 hónapos kamatperiódusú hitelének elképesztően alacsony, 2,89 százalékos a THM-e, akárcsak a szintén 3 hónapos OTP lakáshitelnek - ott 3,11 százalék. 1 éves kamatperiódusnál nincs számottevő különbség - így gyakorlatilag nem kérdés, hogy a kettő közül melyiket érdemes választani.
További változó kamatozású lakáshitelekért kattints ide!
Ezzel szemben a fix hitelek némileg drágábbak. A Budapest Bank 5 éves fixálású lakáshitelével a THM 3,77 százalék, a CIB-nél ez 3,72. A 10 évesek közül például az MKB-nál 4,54 százalékot láthatunk, az összes ajánlat THM-e pedig 4,25-5,39 százalék körül mozog. Mindez azt jelenti, hogy egy 7 milliós összegnél legfeljebb 10-12 ezer forintba kerül nekünk havonta a fixálás - legalábbis az elején, hiszen a változó kamatozású hitel törlesztője bizony könnyen lehet, hogy nagyobbra hízik a fix hitel törlesztőjénél.
További fix hitelekért kattints kalkulátorunkra!
Sokkal érdekesebb - és hasonló számítás szerepel majd a bankok által küldött levélben is - az, hogy mennyire szállhat el a havi törlesztő, ha a kamatváltozás egy-két százalékpontos:
10 milliós összegnél 10 év futamidő mellett, 5 százalékos induló kamattal számolva mindez havi szinten 5 ezer forintot jelent már 1 százalékpontos változásnál is, de ha mindez 3 százalékponttal nő, akkor bizony már 15 ezer forint is lehet a törlesztőben. Mondani sem kell, hogy a teljes visszafizetendő összegek között ez már milliós különbséget jelent, ha ez tartósan így marad. 20 milliónál a különbség sokkal tetemesebb - a realitás kedvéért itt 20 éves futamidővel számoltunk, csakugyan 5 százalékos induló kamattal. Azt találtuk, hogy ekkora összegnél egy 3 százalékpontos emelkedés is már 35 ezer forintos többletet jelent a törlesztőben. A teljes visszafizetendőnél ez már majdnem 9 millió forintos különbség.
Hogy melyik a jó döntés, nagyon nehéz megmondani. Ha mindenki gondolkodás nélkül fixál, és nem történik meg a kamatemelkedés, akkor gyakorlatilag a hitelesek milliós felárakat fizetnek a bankoknak a fix hitelekért. Erre azonban kisebb az esély, és a kiszámíthatóság kedvéért ésszerűbb, ha a lakosság fix hiteleket választ, különösen akkor, ha a hitelfelvevő havi kiadásai között egy számottevő részt tesz ki a törlesztés, és annak nagy mértékű emelkedését már nem tudná finanszírozni.
Ha inkább végig fix személyi hitelt választanál, kattints IDE!