Pénzcentrum • 2018. szeptember 17. 05:45
Mindössze két hét maradt hátra a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatóra (JTM) vonatkozó szabályok szigorításáig. A változások elméletileg mindenkit érintenek, aki jelzáloghitel felvételén gondolkodik, a gyakorlatban azonban lesznek olyanok, akik észre sem fogják venni a szigorítást, míg másoknál elképzelhető, hogy emiatt válnak hitelképtelenné. De mit is jelentenek a változások a gyakorlatban, illetve kik azok, akik ténylegesen megérezhetik az október 1-jén életbe lépő változásokat?
Június közepén jelentették be, hogy a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Pénzügyi Stabilitási Tanácsa a JTM-re vonatkozó szabályok módosítása mellett döntött. A módosítás a gyakorlatban szigorítást jelent, amelynek célja, hogy a magánszemélyek minél nagyobb arányban válasszák a fix kamatozású jelzáloghiteleket. Az MNB ezen célja eddig sem volt titok, sőt: nem véletlen, hogy a tavalyi év folyamán megalkották a Minősített Fogyasztóbarát Hitelek kategóriáját.
Az idei év folyamán a hitelfelvételi folyamatok már a jegybank céljainak megfelelően zajlottak, mostanra az új lakáshitel-kibocsátásban már 82 százalékra emelkedett a fix kamatozású termékek aránya. Ez mindenképpen örvendetes, azonban a meglévő, teljes hitelállományon belül még mindig nagyon magas a rövid kamatperiódusú jelzáloghitelek aránya, amely jelentős kockázati tényezőt jelent.
Mitől fix egy hitel?
Egy jelzáloghitel felvétele során az ügyfélnek kell eldöntenie, hogy milyen hosszúságú kamatperiódusú hitelt vesz fel. Jellemzően a 3 hónapos kamatperiódus a legrövidebb, míg mostanra több bank is kínál akár 20 éves kamatperiódú jelzáloghitelt. Bár a legrövidebb kamatperiódusú hitelek szoktak lenni a legolcsóbbak - tehát ezek törlesztőrészlete a legalacsonyabb -, emellett ezek a legkockázatosabbak is, ugyanis az esetleges negatív piaci folyamatok ezen hitelek törlesztőrészleteit nyomják fel a leggyorsabban. Ezek a hitelek tehát sokkal kevésbé kiszámíthatóak, mint a hosszabb kamatperiódusú társaik. Ezzel szemben egy 20 éves kamatperiódusú, fixált hitel esetében a törlesztőrészlet 20 évig változatlan marad, függetlenül a piaci folyamatoktól, esetleges válságoktól.
Éppen ezért törekszik az MNB arra, hogy a lakosság minél nagyobb arányban döntsön a fix kamatozású jelzáloghitelek felvétele mellett, még akkor is, ha ezek esetleg a hitelfelvételkor drágábbak, mint a változó kamatozásúak. A 3 éves kamatperiódusú hiteleket már fixáltnak szokás nevezni, ám az ügyfél szempontjából igazán csak a legalább 10 évre fixált hitelek a biztonságosak. Sőt, az a legjobb, ha a teljes futamidőre fixáljuk a törlesztőrészletünket.
Mi változik októbertől?
A 2015-ben bevezetett szabályozás értelmében forint hitelek esetén a havi törlesztőrészlet maximum az ügyfél havi jövedelmének 50 százaléka lehet. Ez alól kivételt képeznek azok, akiknek jövedelmük meghaladja a 400 ezer forintot: esetükben a havi törlesztőrészlet elérheti a jövedelem 60 százalékát is.
Ezt a szabályozást fogja szigorítani a jegybank: október 1-től konkrétan megfelezi az ügyfél által vállalható törlesztőrészlet mértékét, legalábbis az 5 évnél rövidebb kamatperiódusú hitelek esetében. Ugyanakkor a 10 évnél rövidebb kamatperiódusú hitelek esetében is szigorítás lesz.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A hitelfelvétel előtt álló ügyfél szempontjából persze az az egyik legfontosabb kérdés, hogy mekkora havi törlesztőrészlettek kell majd számolnia a következő években/évtizedekben, illetve, hogy október 1-től mekkora hitel felvételére lesz majd lehetősége. Ennek megválaszolásához elvégeztünk néhány számítást a Pénzcentrum kalkulátorával.
Egy átlagosnak mondható, 13 millió forintos jelzáloghitelt vettünk alapul 15 éves futamidővel. Ebből kiindulva megnéztük, hogy mekkora minimális jövedelemmel kell rendelkeznie annak, aki az előbbi kondícióknak megfelelő hitelt 3 hónapos, illetve 5 éves kamatperiódussal szeretné felvenni.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 19 173 855 forintot 20 éves futamidőre már 6,54 százalékos THM-el, havi 141 413 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a K&H Banknál 6,64% a THM, míg a CIB Banknál 6,68%; a MagNet Banknál 6,75%, a Raiffeisen Banknál 6,79%, az Erste Banknál pedig 6,89%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
A kalkulátor alapján elmondhatjuk, hogy 5 éves kamatperiódus esetén - tehát 13 millió forintot 15 évre - már akár havi 95 forintos törlesztőrészlet mellett is kaphatunk a hitelt. Ez azt jelenti, hogy ősztől legalább 272 ezer forintot kell keresnie annak, aki ilyen hitelt szeretne felvenni, míg jelenleg ehhez még elegendő egy 190 ezer forintos jövedelem is.
Az eltérés még jelentősebb akkor, ha 3 hónapos futamidőt szeretnénk választani. Ebben az esetben ugyanis már 87 ezer forintos kezdő törlesztőrészlettel is felvehetnénk a fenti hitelt, amihez jelenleg egy 174 ezer forintos jövedelem is elegendő elvileg. Októbertől azonban már 348 ezer forintot kell keresnie annak, aki ilyen hitel mellett szeretne dönteni.
400 nettó felett is érezni fogják a változást
A fenti hitelt továbbra is gond nélkül fogják felvenni azok, akiknek jövedelmük meghaladja a nettó 400 ezer forintot, ugyanakkor köztük is lesznek olyanok, akik majd a saját bőrükön fogják érezni a jegybanki szigorítást. A jelenlegi szabályozás szerint ugyanis ők akár egy havi 240 ezres törlesztőt is bevállalhatnak, míg ősztől ez az összeg 120 ezerben, illetve 160 ezerben lesz maximalizálva a kamatperiódustól függően.
Marad a fix hitel és a hosszú futamidő
Ősztől tehát jelentősen csökken a mozgásterük azoknak, akik relatíve alacsony jövedelem mellett szeretnének jelzáloghitelt felvenni. Legalábbis elviekben, a gyakorlatban ugyanis már most is számos bank szigorúbb feltételek mellett adott hitelt, mint amelyeket a MNB megkövetelt tőlük a JTM szabályozáson keresztül. A gyakorlatban tehát nem valószínű, hogy jelentősen szűkülne a hitelképes ügyfelek köre.
Ráadásul a valamelyest drágább, ám cserébe sokkal biztonságosabb, legalább 10 évre fixált hitelek esetében nem lesz változás: ezeknél a hiteleknél a törlesztőrészlet továbbra is elérheti az adós(ok) nettó jövedelmének felét - legalábbis elméletileg. Amennyiben pedig a hosszabb kamatperiódus már túl megerőltető lenne, akkor még mindig ott áll lehetőségként a futamidő meghosszabbítása is.
Persze elképzelhető, hogy olyanok is lesznek, akiken már a futamidő kitolása sem segít, és az új szabályozással válnak hitelképtelenné. Számukra még megoldás lehet adóstárs(ak) bevonása, azonban ha ez sem járható út, akkor ők kénytelenek lesznek másképpen megoldani a lakhatásukat.