Pénzcentrum/Portfolio • 2018. július 6. 16:30
Jelen állás szerint 2020 elejétől ismét 27 százalékos áfát kell fizetniük az új lakások vásárlóinak az eddigi 5 százalék helyett. A változás nyomán nagy gondolkozás indult el a bankok és a fejlesztők körében arról, miként lehetne megoldani, hogy az addig be nem fejezett lakások minél nagyobb vételárrészét vagy akár teljes értékét még 2018-2019-ben, akár jóval a használatba vétel előtt, az alacsonyabb áfa mellett fizethessék meg a vásárlók. Úgy tűnik, mint sok más időzítési probléma esetében, most is a hitelnyújtó bankok kezében a megoldás. Van, amelyik már be is vezetett a problémát áthidaló hitelterméket.
Eltérnek a lakásfejlesztések, adásvételi szerződések abban, hogy az emelkedő lakásáfa kockázatát a fejlesztő vagy a lakásvásárló viseli. Minél közelebb a magasabb lakásáfa időszaka, annál gyakoribb, hogy a fejlesztők a nettó értékre kötnek szerződést, így ha 2019 végéig nem sikerül befejezni a lakást, akkor a vásárló szenvedi el az 5-ől 27 százalékra növekvő áfa miatt előálló 21 százalékos drágulást. A legnagyobb egyetértés fejlesztő és vevő között leginkább abban van, hogy ezt az esetet, akárhogy is lesz, mindenképpen el kell majd kerülni.
Két fő megoldás adódik erre:
- a fejlesztő legkésőbb 2019 őszéig befejezi a beruházást, így kis szerencsével akkor is pénzéhez juthat 2019 végéig, ha a bank a használatba vételi engedélyt vagy az albetétesítést támasztja a lakáshitel folyósításának a feltételéül,
- a fejlesztő és az ügyfél megegyezik a bankkal arról, hogy ne várja meg a (teljes) folyósítással a használatba vételi engedélyt vagy albetétesítést, hanem még ezt megelőzően, legkésőbb 2019 végén folyósítson, így a vevő az 5 százalékos lakásáfa mellett fizethessen.
Az előbbi stratégia rendkívül kockázatos egyrészt a beruházással kapcsolatos bizonytalanságok (munkaerő, anyag, időzítések stb.), másrészt az építésügyi hatóságok és a földhivatalok adminisztratív tehetetlensége miatt. Az idejében befejezett beruházás sem garancia ugyanis arra, hogy a lakáshitelhez szükséges dokumentumok kiállítása nem csúszik át 2020-ra.
A bankok és a fejlesztők ezért a második megoldás lehetőségein is komolyan elgondolkoztak. Forrásaink szerint az egyik legkézenfekvőbb megoldás az, hogy
A mostanában vagy a következő másfél évben induló projektek esetében egyre inkább ez lesz csak a járható út. Kérdés, hogy a már aláírt adásvételek esetében a felek (bank, fejlesztő, lakásvásárló) meg tudnak-e még egyezni egy ilyen szerződésmódosításról, és jogi vagy pénzügyi megfontolások nem nehezítik-e ezt a fajta egyezséget. Az is kérdés, hogy egyes bankok a saját maguk által nem finanszírozott projektek vásárlóit mennyire lesznek képesek, hajlandók a lakásprojektfinanszírozói minőségükben már kiszolgált projektekhez hasonló módon kezelni.
Megkérdeztük a bankokat arról, gondolkoznak-e hasonló megoldáson, és mennyire jellemző új lakások vétele esetében a szakaszos (készültségi fokkal arányos) vagy korai (használatba vétel előtti) finanszírozás. E kettő egyike lehet ugyanis a megoldás arra, hogy a lakásvásárló és/vagy a fejlesztő megússza az áfaemelkedést, de legalábbis annak jó részét. A válaszok alapján az OTP-nél és a Takarék Csoportnál már eddig is volt megoldás hasonló helyzetekre, az UniCredit pedig két hete reagált a növekvő igényre. Ahogy e bankok hitele mutatja, még az említett zárolt számlára sincs feltétlenül szükség. A bankok többsége azonban mintha még kivárna.
OTP
A bank már most is lehetőséget biztosít új lakás vásárlása esetén szakaszos folyósításra az előírt folyósítási feltételek teljesítése esetén (nem kezeli külön termékként a portfóliójában). A folyósítás a készültségi fokkal arányosan történik. Kérdésünkre elmondták: szakaszos finanszírozás esetén a hitelintézet nem alkalmaz magasabb árazást, vagy többletbiztosítékot. Épülő, új társasházi lakás vásárlása esetén a szakaszos finanszírozás feltétele, hogy az építtető (beruházó) együttműködési megállapodást kössön a bankkal. Ebben az esetben az adásvételi szerződést is módosítani szükséges.
UniCredit
A bank 2018. június 21-én vezette be azt a vevőfinanszírozási konstrukcióját, amit azok vehetnek igénybe, akik a bank által külön együttműködési megállapodás alapján finanszírozott társasházi projektek keretében épülő új lakásokat vásárolnak. Ebben a hitelkonstrukcióban a folyósításra a használatba vételi engedély megszerzését megelőzően kerül sor. A hitel előnye, hogy a hitelösszeg folyósításához/a kifizetéshez egyszerűsített feltételeknek kell teljesülniük, amire 120 nap áll rendelkezésre.
A Földhivatal által érkeztetett használatbavételi engedélyt és az albetétesített tulajdoni lapot elegendő kifizetés után benyújtani (kifizetés utáni feltétel), azaz nem szükséges megvárni a folyósításhoz, hogy a hitelcélt képező ingatlan elérje a standard hitelezési folyamatokban általában elvárt minimális készültségi fokot. A kifizetés utáni feltételek teljesítésére maximum másfél év áll az ügyfelek rendelkezésére. A szerződés hatálybalépését követően maximum másfél évig vagy a Földhivatal által érkeztetett használatbavételi engedély benyújtásáig a tőkefizetésre türelmi időt és kedvezményes kamatot is biztosítanak. A türelmi időt követő időszakra pedig többféle kamatkedvezményt is kínálnak.
NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!
Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)
Takarék Csoport
A csoport projektfinanszírozás keretében a társasházi lakások és az azokhoz kapcsolódó garázs és/vagy egyéb helyiségek vásárlására is kínál jelzáloghitel- konstrukciókat, melyeket szakaszosan, készültségi fok alapján folyósít. Ilyenkor az utolsó részlet folyósításának a feltétele a jogerős használatbavételi engedély bemutatása, valamint - bizonyos esetekben - az albetétesített hiteles tulajdoni lap. Egyre inkább az a tapasztalatuk, hogy van igény a szakaszos folyósításra a vásárlási célú jelzáloghitelek esetében is. A sima piaci jelzáloghitelek esetében ez megoldott, azonban a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek (MFL) vásárlási célra jelenleg egyösszegű folyósítással érhetőek el - ezt tervezi a Takarék Csoport kibővíteni az új építésű lakások vásárlása esetében a szakaszos folyósítás biztosításával is.
Az első és utolsó részfolyósítás előtt minden esetben (köztes részfolyósítások esetén csak akkor, ha a hitelből vásárolt ingatlan egyben a kölcsön fedezete is,) helyszíni szemle keretében az értékbecslő ellenőrzi, hogy a hitelcél, azaz az ingatlan létesítése megvalósul, illetve hogy az építési engedélynek és a terveknek megfelelően halad az építés. A Takarék Csoport jelenleg éppen felülvizsgálja a használatbavételi engedély előtti finanszírozás feltételeit, és a feltételrendszer átalakítása során természetesen megvizsgálja, hogy az a kockázati szint emelésével jár-e: amennyiben igen, akkor árazással, biztosítékkal lehet kompenzálni.
Raiffeisen
Létezik a banknál a használatba vételt megelőző folyósítással igénybe vehető lakáshitel-konstrukció, ebben az esetben viszont szükség van egy másik ingatlan fedezetként történő bevonására. Ha kész az új lakás, díjmentesen cserélhető a folyósításkor nyújtott fedezet az elkészült új lakásra. Természetesen ekkor is szükséges értékbecslés az új lakásra. Szakaszos finanszírozást új lakások vétele esetén nem alkalmaznak.
MKB
A bank véleménye szerint érdemes lenne megfontolni a kedvezményes lakásáfa határidejének meghosszabbítását, hiszen a munkaerőhiány, nyersanyagár, telekár növekedés, illetve a szigorodó energetikai elvárások problémáival terhelt építési projektek megvalósítását jelentős mértékben megnehezíti. A bizonytalanság okozta változások már akár 2018 végén érezhetővé válhatnak az építőiparban, de 2019-re drasztikusan csökkenhet a beruházási hajlandóság, hiszen azon építkezések esetén, ahol 2020 előtt nem kerül megfizetésre az adott vételárrész a beruházás komoly bajba kerülhet.
Kiemelték: a banki jelzáloghitelezés alapvető követelménye a forgalomképes fedezeti ingatlanon alapított jelzálogjog és a hozzá tartozó hitelfelvevői tulajdonjog bejegyezhetősége. Ennek a követelménynek megfelelve vagy kiegészítő ingatlanfedezettel valósítható meg az új lakás vásárlás szakaszos finanszírozása, vagy egyéb fedezet hiányában zárt rendszerben, az építési ügyletben résztvevő valamennyi szereplő közös megállapodása mellett. Az érdeklődőknek érdemes tudni, hogy már jelenleg is elérhetőek áthidaló hitel konstrukciók, melyeknek jellemzője, hogy meglévő lakás értékesítéséig, áthidaló hitelként az új lakás vételárának kiegyenlítéséhez biztosít finanszírozási lehetőséget.
Budapest Bank
Jelenleg nem rendelkezik a használatba vételi engedélyt megelőzően folyósítható vagy szakaszos folyósítással új lakás vételére igénybe vehető lakáshiteltermékkel, és jelenleg nem is tervezik ilyennek a bevezetését. Hozzátették azonban, hogy az igények és lehetőségek fényében ez változhat, folyamatosan vizsgálják a termékkínálat bővítésének lehetőségét. Elképzelhetőnek tartják, hogy a már hitelt igényelt ügyfelek számára is a lakásáfa várható emelkedésére való tekintettel egyszeri helyett szakaszos finanszírozást vagy megelőlegező, áthidaló hitelt nyújtanak igény esetén.
CIB
Jelenleg a bank nem rendelkezik ilyen hiteltermékkel, de megvizsgálják a bevezetésének a lehetőségét. Társasházi lakásoknál jelenleg kizárólag albetétesítést követően (a használatbavételi engedély rendelkezésre állását követően) történik hitelfolyósítás, de a hiteligénylés elindításának, ill. az ügyfél/ügylet minősítésének ez nem feltétele.