Pénzcentrum • 2017. május 25. 05:31
Amikor valaki lakásvásárlásra adja a fejét, nagyon sok szempontot kell figyelembe vennie, hogy jó döntések sorozatát hozza meg. A megfelelő ingatlan megtalálásán túl a finanszírozás a következő sarkalatos pont, ráadásul egy jól megválasztott hitellel nagy összegeket lehet megspórolni. Mutatjuk, mit érdemes alaposan átgondolni.
Fontos, hogy a céljainknak, elképzeléseinek, és lehetőségeinknek megfelelően válasszuk ki a lakáshitelt. Számításba kell venni a kiszemelt konstrukciók származékos költségeit is. Amiről viszont ritkán esik szó, vagy sokan azonnal rávágják a választ, az a kamatperiódus. Pedig egyáltalán nem mindegy, hogy a kiválasztott hitel változó, vagy fix kamatozású.
A magyarok körében inkább a változó kamatozású hitelek a népszerűek. A devizahitelek rossz tapasztalatai miatt viszont sokan keresik a biztonságot, a régebbi árfolyamkockázat miatt a kamatkockázattal is óvatosabbak vagyunk, így egyre népszerűbbek a fix kamatozású hitelek. Tehát azok, amelyeknek hosszú ideig nem változik a törlesztőrészlete, és évekre előre lehet tervezni, hogy mekkora összeget kell utalni havonta a banknak.
Ebből pedig az következik, hogy a futamidő végére milliókkal többet fizetnek vissza azok, akik a biztonságot választották. Beszéljenek a számok: nézzünk egy példát, mekkora is lehet a különbség a fix és a változó kamatozású hitelek között. Az MNB honlapján kamatperiódus szerinti bontásban találhatóak meg a legfrissebb (2017. március) átlagkamatok.
Tehát ha például felveszünk 8 millió forintot 15 éves futamidőre (azaz 180 hónapra), akkor változó, vagy max. egy évre fixált kamat esetén 56 877 forint lesz a törlesztőrészletünk nagy átlagban, míg a másik esetben havonta 68 463 forintot kell utalnunk a banknak. Tehát havi szinten 11 586 forint a különbség. Az igazán szembetűnő különbség viszont a teljes visszafizetendő összegek között látszik, ugyanis míg a változó kamatozású hitelnél a futamidő végére 10 237 830 forintot fizetünk vissza a bankunknak, addig ez az összeg fix kamatozás esetén 12 323 357 forint. A kettő között 2 085 527 forint a különbség.
A fenti számításunk viszont csak a jelenlegi kamatkörnyezetben valósul meg. A számok függnek attól is, hogy mennyire "száll el" a jegybanki alapkamat (egészen pontosan az általa nagyban befolyásolt budapesti bankközi kamatláb, vagyis a BUBOR), ezt viszont nagyon nehéz megjósolni hosszú távra. Ha nagyon erősen megugrana az alapkamat, akkor előfordulhatna az a forgatókönyv is, hogy a változó kamatozású hitel lenne a "drágább".
A hitelek kiválasztása során a banki tanácsadók több verziót is számolnak az ügyfeleknek, és van idő, és lehetőség átgondolni az ajánlatokat, hogy a végső döntés valóban megalapozott legyen.
Rövid, vagy hosszú kamatperiódus?
A kérdés bonyolultabb, mint elsőre gondolnánk, hiszen nagyon sok múlik azon, mikor következik be a kamatkörnyezet változása. Ha például a kamat éppen azt követően ugrik csak meg, hogy a fix kamatperiódusú hitel új kamatperiódusába lépett, akkor a változó kamatozású hitel előnye jelentősen csökken. Mi most egy olyan helyzetet néztünk meg, amikor a rövid kamatperidusú hitel kamata 2 év után 4 százalékponttal, vagyis 7,42 százalékra emelkedik, a 10 évig fix kamatozású hitel kamatszintje pedig ugyanezt a 4 százalékpontos emelkedést csak 10 év után követi le. Azért ezt az esetet nézzük, mert ebben látszólag sokáig kerül hátrányba a rövid kamatperiódusú hitel, így van rá esély, hogy a kétféle hitel teljes visszafizetendő összege esetleg kiegyenlítődik.
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Azt kaptuk, hogy e kamatváltozás hatására a rövid kamatperiódusú hitel törlesztőrészlete 2 év múltán 56 877 forintról 73 798 forintra ugrik. A hosszú kamatperiódusú hitelé viszont csak 10 év után nő, mégpedig a kezdeti 68 463 forintról 87 048 forintra. Még egy ilyen hosszú, 8 évig tartó "hátrányos időszak" mellett is kevesebb lesz a rövid kamatperiódusú hitel összesített törlesztőrészlete: míg a rövid kamatperiódusú hitelnél 10 237 830 forintról 12 877 496 forintra, a hosszú kamatperiódusúnál 12 323 357 forintról 13 438 470 forintra emelkedik a teljes visszafizetendő összeg. A rövid kamatperiódusú hitel előnye tehát még ekkor is több mint félmillió forint.
Mivel azonban e hitelek kamata eleve magasabb, és az első kamatperiódus után ugyanúgy megemelkedhet a törlesztőrészletük, a teljes visszafizetett összeg a fix kamatozású hitelek esetében szinte biztos, hogy magasabb lesz, mint a változó kamatozásúaknál. Hacsak olyan nagy kamatemelkedés be nem következik, amilyenre még a 2008-as válság után sem volt példa.
Az 5 évig fix kamatozású hitelek azok számára kifejezetten ajánlhatók tehát, akik 5 évig változatlan törlesztőrészletet szeretnének. Hasonló igaz a 10, 15 éves kamatozású hitelekre is. Mivel azonban e hitelek kamata eleve magasabb, és az első kamatperiódus után ugyanúgy megemelkedhet a törlesztőrészletük, a teljes visszafizetett összeg a fix kamatozású hitelek esetében szinte biztos, hogy magasabb lesz, mint a változó kamatozásúaknál.
A legfontosabb, hogy ne zárkózzunk el semmilyen lehetőség elől, amivel jelentős összeget lehet megspórolni, inkább beszéljük át többször, mérlegeljük a lehetőségeket, és csak alapos megfontolás után hozzuk meg a végleges döntést. Érdemes a banki szakemberektől arról is informálódni, hogy hol és miket kell figyelni ahhoz, hogy naprakész információink legyenek a lehetőségeinkről. Például arról, hogy mikor és mennyi időre érdemes fixálni a kamatot.