Van egy kis félre tett pénzed? Így spórolj milliókat a lakáshiteleden

Ha van lakáshitelünk, akkor egy megtakarítással kombinált életbiztosítás vagy egy lekötött bankbetét lejártakor könnyen kerülhetünk abba a faramuci helyzetbe, hogy egyszerre rendelkezünk jelentős készpénzállománnyal illetve hiteltartozással. Bár váratlanabbul, de hasonló helyzet állhat elő akkor is, ha örökösként jutunk pénzhez.

Kellemes problémának tűnik, pedig komoly megfontolást igényel, hogy ilyenkor mitévők legyünk. Befektessük a pénzünket vagy részlegesen törlesszük elő belőle lakáshitelünket? Mindkét stratégiának van előnye, de lássuk melyik éri meg jobban.

Vegyünk három példát.

• Az első esetben tíz éve, 2007-ben vettünk fel 6 millió forint hitelt, 18 éves futamidőre, 14,61 százalékos Teljes Hiteldíj Mutatóval (THM),

• a második esetben öt éve, 2012-ben vettünk fel 4,2 millió forint hitelt, 15,5 éves futamidőre, 9,34 százalékos THM mellett,

• a harmadik esetben pedig tavaly vettünk fel 6,8 millió forintot, 16,5 éves futamidőre, 6 százalékos THM-mel.

Ezek a példák a maguk idejében jellemző forint-hitelkonstrukcióknak számítottak a hosszabb kamatperiódusú hitelek esetén, így úgy vesszük, mintha a hitelek kamatai nem változtak volna a törlesztés megkezdéséhez képest. Az igazsághoz persze hozzátartozik, hogy a legtöbben 2007-ben még deviza alapon vettek fel hitelt.

Megütötted a jackpotot?

Mindhárom esetben azt feltételezzük, hogy 2 millió forinthoz jutottunk hozzá hirtelen 2017-ben, és erről kell eldöntenünk, hogy befektetjük vagy ennek mértékéig előtörlesztjük a lakáshitelünket. 

A Pénzcentrum bankbetét-kalkulátorában 1,67 százalék az elérhető legkedvezőbb kamat egyéves lekötés esetén, így azt fogjuk feltételezni, hogy ez a befektetési lehetőség hosszú távon fennmarad. A kamatadó megfizetése után ez 1,42 százalékos éves hozamot jelent.

A fenti példák közül az első esetben 2007-ben vettünk fel hatmillió forint hitelt, 14,61 százalékos THM-mel, 18 évre. 2017-ben 10 éve fizetjük a részleteket.

Ha a fennmaradó időszakra befektetjük a 2 millió forintunkat, akkor 8 év múlva 2 238 818 forintunk lesz bankbetétben, mely éves 3 százalékos infláció mellett jelenleg 1 767 344 forintot ér. Amellett, hogy lesz ennyi megtakarításunk, fizetjük tovább a törlesztőrészleteket (havi 78 824 forint), melyekből 96 van még hátra. Az összes jövőbeli törlesztőrészlet, valamint a befektetésünk jelenlegi értékével számolva, 6 952 729 forintot kell még majd arra áldoznunk, hogy hitelünket visszafizessük.

Ha úgy döntünk, hogy a kétmillió forintot inkább előtörlesztjük, akkor jellemzően két megoldás közül választhatunk. Vagy megtartjuk az eredeti törlesztőrészletünket és lerövidül a futamidőnk (a konkrét esetben 18 évről 13 év és 4 hónapra), vagy megtartjuk a futamidőnket és a törlesztőrészletünk csökken le (ebben az esetben 43 383 forintra). 

A fix törlesztős esetben, a kétmilliós előtörlesztéssel együtt, még 4 941 467 forintot, míg a csökkenő törlesztős esetben 5 698 574 forintot kell még majd kifizetnünk, természetesen 2017-es, azaz jelenlegi értéken számolva.

Lakáshitelt vennél fel? Kattints ide és számolj a Pénzcentrum kalkulátorával!

A második vizsgált esetben csak 5 éve vettünk fel 4,2 millió fornt hitelt, 15 és fél évre, 9,34 százalékos THM-mel. 

Ha a fenti kamattal befektetjük a kétmillió forintunkat, úgy ezen időszak végére 2 319 202 forint lesz a befektetési számlánkon, melynek jelenlegi értéke 1 700 201 forint. Emellett viszont tovább kell fizetnünk a törlesztőnket (42 812 forint), így a befektetést és a részleteket is figyelembe véve, 2017-es értéken 4 922 214 forintba kerül majd a hitelünk teljes visszafizetése.

Ha rögtön betörlesztjük a kétmilliónkat, akkor az eredeti törlesztő megtartása mellett (az előtörlesztést is beleszámolva) 3 575 961 forintot, míg a futamidőnk fixen tartása esetén 3 926 888 forintot fogunk még kifizetni.

A harmadik esetben még csak egy év telt el a törlesztésből, 2016-ban vettünk fel 6,8 millió forintot, 16,5 évre, 6 százalékos THM-mel. 

Ha úgy döntünk, befektetjük a többlet kétmilliónkat, akkor a fenti kondíciókkal az 15,5 évig kamatozhat, így a fennmaradó futamidő végére 2 488 609 forint lesz a megtakarítási számlánkon, mely jelenlegi értéken 1 573 737 forint. Ez persze csak az egyik oldala a kalkulációnknak, ha a fennmaradó törlesztőrészleteinket is figyelembe vesszük, akkor kiderül, hogy még 6 276 360 forintot kell a lakáshitelünk visszafizetésére áldoznunk.

Ha a 2 millió forintunkat nem befektetjük, hanem annak segítségével részlegesen előtörlesztjük a hitelünket, akkor az eredeti törlesztőnk megtartása esetén (az előtörlesztést is figyelembe véve) 7 171 120 forintot, ha a futamidőnket tartjuk meg, akor viszont csak 6 064 090 forintot kell még megfizetnünk.

A harmadik példa abban különbözött jelentősen az első kettőtől, hogy a hitel költsége (THM-e) jelentősen alacsonyabb volt, így nem kellett akkora árat fizetnünk azért, ha nem rövidítettük le a törlesztési időszakot.

Erre is jó lesz figyelni

A fenti számítások azonban néhány dolgot nem vesznek figyelembe. Nem számoltunk például előtörlesztési díjjal, amely (mértéktől függően) a harmadik példánk esetén, akár a befektetés irányába is terelhet bennünket. Nem tűnik továbbá reálisnak, hogy hosszabb távon az infláció jelentősen meghaladja a betéti kamatszintet, így ugyanis hiába tartanánk bankban a pénzünket, az veszítene értékéből. Másfelől, nem számoltunk azzal, hogy a hosszabb kamatperiódusú hitelek is egy idő után lekövetik a piaci kamatok mozgását. Egy 8-10 éve felvett hitel törlesztőrészlete például jelentősen csökkenhet, ha mostanában jár le a kamatperiódusa.

Mindemellett a fentiekből leszűrhető, hogy drága hitel és alacsony betéti kamat esetén a futamidő-rövidüléssel nagyon jól járhatunk. 

Ne felejtsük azonban el, hogy nemcsak a törlesztőrészletünk valós értéke csökken, ahogy haladunk előre az időben, hanem egy évek múlva realizálódó befektetésünk hozamát is felzabálhatja az infláció.

A fenti számításokat egy jelenleg kiemelkedően jónak számító betéti kamatot nyújtó bank ajánlata alapján számoltuk ki. Itt tehát fontos hangsúlyozni, hogy befektetés esetén mindig gondoljuk át, hogy vajon miért fizet egy bank jelentősen magasabb kamatot a versenytársainál, nincs-e valami olyan kockázat a háttérben, amit nem szeretnénk vállalni.

Van azonban érv az előtörlesztés ellen is, ez pedig a személyes likviditás. Ha évente megújuló bankbetétbe fektetjük a pénzünket, akkor csupán a tárgyévi kamatot kockáztatva mindig hozzáférünk, ha egy előre nem látható helyzet, nem várt költségekbe hajt minket. 

Itt azt is érdemes megjegyezni, hogy amennyiben hosszabb távra államkötvénybe fektetjük a pénzünket, akkor magasabb hozamot érhetünk el, de jobban ráfizetünk, ha a lejárati idő előtt kell pénzzé tennünk a megtakarításunkat. Tartós befektetési számla esetén adót spórolhatunk meg, viszont ebben az esetben is drága mulatság, ha idő előtt kell hozzányúlnunk a számlán lévő pénzhez. 

KATTINTS! Zaciba vágnád a karikagyűrűd? Innen juthatsz azonnal 200 ezer forinthoz

A likviditási kérdés jelentkezhet előtörlesztés esetén is, amikor arról döntünk, hogy a futamidő rövidüljön vagy a törlesztőrészlet legyen alacsonyabb. Ha eddig volt, hogy megcsúsztunk a törlesztő megfizetésével, és biztonságosabban tudnánk egy alacsonyabb részletű hitelt fizetni, akkor érdemes megfontolni, hogy akár anyagi veszteség árán is, de inkább a törlesztő részletet csökkentsük és ne a futamidőt.

Címlapkép forrása: MTI Fotószerkesztőség