Portfolio • 2016. augusztus 29. 19:01
Elszámolás ide, forintosítás oda, a magyar lakáshitelesek közel negyedének még mindig nagyobb a (csak lakáshitelből fakadó) tartozása, mint a lakás forgalmi értéke. A szabad felhasználású jelzáloghitellel rendelkezőknél még rosszabb a helyzet. Bár manapság megint egyre kevésbé vagyunk óvatosak a hitelfelvétel során, csak a lakásérték átlagosan 60 százalékára veszünk fel hiteleket, és már az árfolyamkockázat sem fenyeget, tehát sokat enyhült a helyzet.
Az MNB napokban közzétett statisztikájában nemcsak a nem teljesítő hitelek arányáról, hanem a meglévő és az új jelzáloghitelek hitelfedezeti értékéről (LTV-mutató) is érdekes adatokra bukkantunk. Ezek alapján visszaszorulóban a túladósodás: míg korábban a 40 százalékot is meghaladta, most 28 százalék azoknak a lakáshiteleseknek az aránya, akik nagyobb lakáshitel-tartozással rendelkeznek, mint amennyi lakásuk (aktualizált) forgalmi értékének a 90 százaléka (a 100 százalékos küszöb feletti lévők pontos aránya nem derül ki a statisztikából).
A 2015 tavaszán szintén forintosított (vagy eleve forintalapú) szabad felhasználású jelzáloghiteleknél nagyobb a probléma, mint a lakáshiteleknél: náluk 33 százalék ez az arány. Itt jóval magasabb a nem fizetési arány is, vagyis az eleve túladósodottabb ügyfelek a nem lakáscélra felvett hiteleket kisebb arányban törlesztik. A magas LTV-mutató mögött persze nem kis részben az áll mindkét hiteltípus esetében, hogy a frankárfolyam emelkedése jellemzően nagyobb volt, mint az elszámolás során visszakapott összeg, így szinte "automatikusan" romlott az adósok helyzete.
Mi a helyzet az új hitelekkel?
Az elmúlt években sokat javult a helyzet nemcsak a meglévő hitelek, hanem az új hitelfelvételek szempontjából is: ma már szinte nincs olyan adós, aki 90 százalék feletti LTV-vel venne fel hitelt. Erre persze néhány kivétellel (pl. hitelkiváltások) lehetőség sincsen, a bankok már évek óta csak a lakás becsült forgalmi értékének 80 százalékáig engedhetik jelzáloghitellel eladósodni ügyfeleiket. A statisztikák azt mutatják, hogy jellemzően 30 és 70 százalék közötti LTV-t vállalnak be az új lakáshitel-felvevők, a szabad felhasználású jelzáloghitelek esetében pedig még magasabb a viszonylag kis tartozások aránya.
Növekszik a kockázatvállalási kedv, így a tavalyi adat is emelkedést jelent 2014-hez képest, de ez jelentős részben a tavalyi (a forintosítás utáni kedvezményes végtörlesztésnek köszönhető) hitelkiváltási hullámmal magyarázható, a régi hitelek LTV-je ugyanis eleve magasabb, mint az újaké, mint fent láttuk.
Hitelcél szempontjából is jóval kisebb kockázatot vállal manapság a magyar lakosság: az új folyósításokon belül szinte elhanyagolható a szabad felhasználású jelzáloghitelek aránya, vagyis nem adjuk fedezetként a lakást bármilyen hitelcélra. Az elmúlt évek a lakáshitelezés, majd különösen az utóbbi negyedévek a személyi kölcsönök felfutásáról szóltak (utóbbiak esetében, mivel fedezetlen hitelek, nincs értelme LTV-ről beszélni).
Az MNB 2015. január 1-jétől élő adósságfék-szabályozása nemcsak a (forintalapú jelzáloghitelek esetében 80 százalékos) LTV-korlátot tartalmazza, hanem előírja azt is, hogy 300 ezer forint feletti hitelösszegek esetében (idén májusig ez 200 ezer volt)
NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!
Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)
- az összes vállalt havi törlesztőrészlet nem haladhatja meg a legális nettó jövedelem felét (400 ezer forint feletti jövedelem esetén a 60 százalékát), ez az ún. PTI-szabály,
- a jövedelmet pedig mindig igazolni kell (munkáltatói, nyugdíjfolyósítói vagy NAV-igazolással).
Míg a PTI-szabályozás elsősorban az ügyfeleket védi, az LTV-korlát főleg a bankokat: árverezés esetén a fedezetből jó eséllyel érvényesíteni tudják követelésüket a végrehajtási költségeket figyelembe véve is, ha alacsony az ügylet LTV-je.
Míg az LTV esetében az adósságfék-szabályozás bevezetése nem hozott változást, a PTI esetében annál inkább: torlósás látható a 45-50 százalékos, illetve (magasabb jövedelműek esetében) az 55-60 százalékos PTI-mutatóval rendelkezők sávjában, vagyis a hitelfelvevők egy része valószínűleg a jogszabályi korlát feletti jövedelemarányos törlesztőrészletet vállalt volna, ha a szabályozás ezt engedi.
Időről időre szó esik szakmai eseményeken az adósságfék-szabályok esetleges szigorításáról. Mivel azonban a lakosság hitelállománya csak az utóbbi hónapokban került stagnálásközeli állapotba (éveken keresztül jelentősen csökkent), egyelőre messze lehetünk egy olyan lakossági hitelbuborék kialakulásától, ami a szigorítást rövid távon indokolná.