Pénzcentrum • 2016. április 19. 06:05
A lakásbérlőknek sokszor megfordul a fejében, hogy mennyivel jobb lenne a saját lakásunkért kifizetni a törlesztőrészletet, mint egy bérleményért, ami soha nem lesz a miénk. A két összeg összehasonlítása azonban bonyolultabb, mint elsőre gondolnánk, rengeteg költséggel kell kalkulálnunk ilyenkor. Egy példán keresztül mutatjuk be, hogy valójában mennyibe kerül havonta a saját lakás.
Ha bérelt lakásban lakunk, sokszor megfordul a fejünkben, hogy vajon megéri-e saját lakást venni, vagy inkább a bérleti díjat fizessük éveken keresztül. A kérdés azonban bonyolultabb, mint azt elsőre gondolnánk, hiszen a lakáshitel törlesztőrészlete nehezen összehasonlítható a bérleti díjjal.
Mi a különbség a bérelt és a saját lakás között?
A bérelt és a saját lakás között számos különbség van és nemcsak a pénzügyi szempontok számítanak, amikor otthont választunk:
- Figyelembe kell venni a bérleti lehetőség rugalmasságát.
- Egy lakás tulajdonosának lenni sokaknak megnyugtató lehet.
- A felújítási költségekkel is kalkulálnunk kell, bérlemény esetén ez a szerződésen alapul, míg saját tulajdonnál teljes mértékben ránk hárul. A bérleményeknél jellemzően a kisebb felújítási munkák, kisebb hibák javítása hárul ránk.
- Mekkora a különbözete a törlesztőrészletnek és a bérleti díjnak egy hasonló lakásnál. Ez sokszor nagyon egyedi, így a mérleg nyelve a kivételes esetek miatt az egyik oldal felé billen.
Melyikkel járhatunk jobban pénzügyi szempontból?
Példánkban egy 25 millió forint értékű ingatlant vettünk alapul, mivel az elhelyezkedés határozza meg, hogy mennyiért kaphatunk meg egy ekkora ingatlant, így a méret a kalkulációnknál nem lényeges, hiszen a bérleti díj ebben az esetben többnyire az árral együtt mozog. Az elmúlt években - lakáspiaci sajátosságként - megtapasztalhattuk, hogy a népszerű lakóhelyeken a bérleti díjak emelkedése elvált a lakásárak változásától: az átmeneti árcsökkenés ellenére, azzal sokszor párhuzamosan emelkedett a lakbér.
Az ingatlan bérbeadói jellemzően bruttó 7-8 százalék közötti éves hozamot szeretnének elérni a bérbe adással, így mi hét százalékkal számoltunk. Ez éves szinten 1,75 millió forintnak felel meg, ami azt jelenti, hogy a havi bérleti díjunk 146 ezer forint lehet.
Ezt egy 15 évre felvett hitellel érdemes összehasonlítani, lényeges azonban, hogy a hitelfelvétel szabályai szerint legalább 20 százalék önerőre van szükségünk, ami ebben az esetben minimum 5 millió forintot jelent. Ezzel kalkulálva a havi részletek 158 ezer forintot tesznek ki. A jellemző futamidő azonban 20 éves, így 130-153 ezres a havi törlesztő, míg a szintén gyakran választott módon, 25 évre igényelve a hitelt havi 115-139 ezer közötti törlesztővel számolhatunk.
Az összehasonlításhoz ennél jobb alap, ha egy elméleti törlesztőrészletet számolunk ki, mintha az ingatlan teljes értékét hitelből fizetnénk ki. Valójában ezt csak úgy lehet elérni, ha plusz ingatlanfedezetet, egy másik ingatlant vonunk be a szerződésbe, de a számolást megkönnyíti.
Hosszabb futamidő esetén 20 évre 163-184 ezres, 25 évre pedig 144-166 ezres havi törlesztőt lehet összevetni a lakás teljes vételárával és bérletével. Jól kiválasztott ingatlan és kedvező lakáspiaci folyamatok eredményeként 15-25 év alatt ezen felül felmerülhet még ár- és értéknövekedés is, és nem vettük számításba a következő évtizedekben a bérleti díjak további emelkedésének lehetőségét sem.
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
A leegyszerűsített összehasonlításkor tehát azzal számolhatunk, hogy megéri-e havonta 52 ezer forintot pluszban fizetni azért, hogy 15 év múlva legyen egy 25 milliós ingatlanunk. Lényeges, hogy más értékű ingatlannál is hasonlóan alakulhat a törlesztőrészlet és a bérleti díj aránya.
Mivel számoljunk még?
Egyéb költségeket is figyelembe kell venni a döntés meghozatalakor. Így például saját lakásnál a nagyobb felújítások költségeivel is kalkulálni kell, persze ez nagyban függ a megvásárolt lakás állapotától. Ha azonban a gépesítéssel akad gond (például elromlik a kazán), akkor ezt a több százezres tételt nekünk kell kifizetni, míg bérlemény esetében valószínűleg a tulajdonos állná ezt helyettünk. Ugyanakkor az is megfontolandó, hogy a saját lakást könnyebb a saját elvárásainknak igazán megfelelőre alakítani.
Amikor lakást veszünk, akkor illetéket is kell fizetnünk, ez egy 25 millió forintos árral számolva 1 millió forint lehet. Persze ha fiatalok első lakásáról van szó, akkor ennek felét elengedhetik, mivel 35 év alatt 15 millió forintig az illeték felét kell megfizetni, de ezt a kedvezményt itt nem lehet érvényesíteni, mivel drágább lakásról van szó.
További lényeges pont, hogy a lakásvásárláshoz 20 százalékos önerő előteremtésére van szükség, a bérlésnél ezzel szemben 1-6 havi kaució szokott kezdetben és a kiköltözésnél felmerülni. A fenti példánál ez 5 millió forint. Lakástakarék pénztári megtakarítással nézve, négy éves megtakarítási idővel és négy szerződéssel számolva havi 80 ezer forintot kell félretennünk ahhoz, hogy meglegyen a kellő mértékű önerőnk.