Se lakás, se pénz: így bukhatsz milliókat egyetlen rossz döntéssel

Nagy Bálint • 2015. október 13. 05:55

Hiába az előminősítés, sok lakásvásárló azért bukja el a sokmilliós foglalót, mert a hitelintézet végül mégis megtagadja a folyósítást. Van azonban egy kiskapu, amivel bárki könnyedén csökkentheti a veszteségeit. A kérdés már csak az, hogy az eladó hozzájárul-e ehhez?

Ha nem is túl gyakran, időnként azért előfordul Magyarországon, hogy egy hitelintézet, pozitív előzetes hitelbírálatot követően végül mégis megtagadja a folyósítást. Ez önmagában ugyan nem lenne probléma - maximum a boltban marad a lapostévé -, lakáshiteleknél viszont ez az eljárás akár több millió forintjába is kerülhet az ügyfélnek.

A gyakorlatban ugyanis úgy néz ki a történet, hogy a tényleges hiteligénylést/hitelbírálatot csak aláírt adás-vételi szerződéssel a kézben indíthatja el az ügyfél, ennek viszont többnyire előfeltétele a foglaló megfizetése. Ez pedig nem kevés: ugyan a mértéke nincs kőbe vésve, de jellemzően a teljes vételár 10 százaléka szokott lenni.

Tehát egy 25 millió forintos ingatlan esetében 2,5 millió forint a foglaló; vagyis ennyit bukhat az ügyfél, ha önhibáján kívül (!) végül mégsem utal a bank.

Előminősítést követően nem jellemző a tényleges elutasítás a piaci hiteleknél azon egyszerű oknál fogva, hogy az előminősítés lényege azoknak az információknak a beszerzése az ügyféltől, amelyek alapján a bank eldönti, jó-e az ügyfél az igényelt összegre vagy sem. Ha mégis előfordul, jellemzően a bemondás alapú előminősítés és a tényleges bírálat közötti eltérésekre vezethető vissza az elutasítás. Kiderül, hogy az ügyfél jövedelme alacsonyabb a bemondottnál, vagy egyéb, fel nem tüntetett fizetési kötelezettségei vannak, amelyek befolyásolják jövedelme terhelhetőségét, esetleg az ingatlan értéke alacsonyabb az ügyfél által becsültnél. Támogatott hiteleknél van olyan a bírálat során, hogy az ügylet valamely - az erre a hitelfajtára vonatkozó - jogszabályi feltételnek nem felel meg, így az ügyfél nem jogosult a konstrukcióra

- reagált a Pénzcentrum megkeresésére az MKB Bank.

Előleg vagy foglaló? Mi a különbség?

A foglaló és az előleg között csak abban az esetben van különbség, ha végül meghiúsul az adásvétel, tehát a vevő vagy az eladó visszalép a megállapodástól. Az előleg ebben az esetben visszajár a vevőnek, míg a foglaló a vétlen fél részére jár. Ha az eladó vétlen, akkor megtarthatja, ha viszont a vevő vétlen, akkor visszajár neki a foglaló, de mivel ez eredetileg is az ő pénze volt, ennek a duplája jár neki. Fontos tudni, hogy aláírt adásvételi szerződés nélkül nincs foglaló. A szerződéskötés előtt átadott pénz minden esetben előlegnek számít.

Az OTP Bank statisztikái szerint szintén csak alacsony számban utasítják el pozitív előértékelés után az igényléseket, de azért időnként náluk is van erre példa. Lapunk megkeresésére küldött tapasztalataik szerint elutasítás a hitelkérelem befogadása után jellemzően akkor történik:

JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

Ha a tényleges bírálatig időközben bekerült az ügyfél a KHR-be, mint nem hitelezhető adós

Az ingatlan, mint fedezet nem megfelelő (az ingatlan értékelésekor feltárt problémák, pl. értékállósági, forgalomképességi, állag problémák)

Utólagosan kiderül, hogy a hitelkérelemben, mellékleteiben a megadott adatok nem felelnek meg a valóságnak

Csalás gyanúja merül fel

Hogyan kerülhetjük el a milliós buktát?

Egy pillanatra tegyük félre, hogy az eladó általában nem véletlenül ragaszkodik az előleg helyett a foglaló megfizetéséhez: ezzel biztosíthatja ugyanis az esetleges visszalépés miatti veszteségét (ide értve az időveszteséget, illetve, hogy emiatt esetleg lemaradt egy erősebb vevőről). Ez teljesen normális és érthető.

A foglaló mértékével azonban már lehet vitatkozni. Azt pedig ki-ki döntse el, a piac íratlan szabálya szerinti 10 százalék fedezi-e az eladó esetleges veszteségeit, vagy bőven felette van annak.

Amennyiben sikerül az eladóval is megállapodnunk, mindezt a szerződésben is rögzítenünk kell. Ennek módja a következő: amennyiben az adásvétel a negatív hitbírálat miatt ugrik, akkor a foglaló - egy ún. bánatpénzt leszámítva - visszajár a vevőnek. Jogi szövegkörnyezetben ez nagyjából a következőképp néz ki:

Amennyiben a Bank a Vevőnek nem felróható okból (ideértve azt az esetet is, amikor a megkeresett hitelintézet az igényelt összeg folyósításához a Vevők által teljesíthetetlen feltételeket ír elő vagy a Vevők személyére, helyzetére, feltételeire, stb. tekintettel a kölcsön folyósítását megtagadja) nem folyósít a Vevőknek, vagy a folyósított összeg nem éri el a Vevők számára szükséges összeget, úgy a Felek a foglaló XX százalékát vételárelőlegnek tekintik, amelynek összege ilyen esetben visszajár a Vevők részére.

Végezetül fontosnak tartjuk kiemelni, hogy a fenti lehetőség kizárólag abban az esetben működőképes, ha az eladó is hozzájárul ehhez a kitételhez. Ez pedig többnyire csak abban az esetben fog működni, ha tudatjuk a vevővel, hogy nem úri hóbortból ragaszkodunk ehhez, hanem kizárólag a hitelbírálat bizonytalansága miatt (ez a jelenlegi szigorú szabályozási környezetben teljesen érthető). Természetesen ehhez biztosítanunk kell az eladót arról, hogy az előzetes hitelbírálat pozitív volt és csakis önhibánkon kívüli okból kényszerülhetünk a visszalépésre.

Címkék:

hitel, lakáshitel, ingatlan, szerződés,