Pénzcentrum • 2013. április 5. 05:34
Az elmúlt évek egyik legfontosabb tanulsága, hogy banki terméket csak nagy körültekintéssel, tájékozottan, alaposan átgondolva érdemes használnunk. Fontos megismernünk a termék lehetőségeit, határait, előnyeit és kockázatait is. A magyar családok számára talán a legfontosabb banki termék a hitel, amelynél valóban elengedhetetlen, hogy használatához tisztában legyünk nem csak a termékkel, hanem saját pénzügyi helyzetünkkel, lehetőségeinkkel is.
A hitelfelvétel folyamata ott kezdődik, hogy átgondoljuk, szükségünk van-e valójában akkora hitelre, megengedhetjük-e magunknak a (várható) havi törlesztő-részletet, fel tudunk-e készülni a váratlan (pénzügyi) helyzetekre. Ha készen állunk, belefoghatunk a hitelfelvételi folyamatba.
Az internet segítségével már mi magunk is egyre könnyebben tudjuk összehasonlítani a bankok hitelajánlatait. Az átlátható árazás megteremtését célzó jogszabály értelmében a futamidő kezdeti időszakában kamatkedvezmény nem adható az ügyfeleknek, és kezelési költség se számítható fel, ennek eredményeként egyrészt ma már nem találkozhatunk megtévesztően alacsony kezdeti törlesztőrészletekkel, másrészt a hitel futamidő alatt felmerülő költségei is könnyebben összevethetőek.
A keresgélés és összehasonlítás során érdemes számításba venni a cikksorozatban már bemutatott államilag kamattámogatott lakáshitelek és közvetlen állami támogatásokat (szocpolt) is , s ha van rá mód ezek feltételeihez igazítani elképzeléseinket, céljainkat. Szintén elérhetőek az interneten jogosultságot előzetesen vizsgáló egyszerű kalkulátorok.
A hiteligénylés és felvétel a következő főbb szakaszokból áll
A hiteltanácsadás - hiteligénylés: az ügyfél először ekkor kap személyre szabott tájékoztatást a hiteltermék működéséről, az igényeihez igazodó, a banknál elérhető legkedvezőbb feltételekről és a kockázatokról, illetve a hiteligénylés részleteiről, és itt lehet kiválasztani a lehetőségekhez és igényekhez leginkább illő megoldást. Fontos tudni, hogy a bankok többségénél a hitelfelvétel során alapelvárás a bankszámla nyitása a törlesztések lebonyolítása céljából, valamint a jövedelem erre a bankszámlára történő utaltatása. Ugyanakkor a jövedelem jóváírását, valamint az egyéb banki termékek igénylését általában különböző kamat, vagy díjkedvezményekkel is jutalmazzák a bankok. Éppen ezért a bankválasztás során a törlesztőrészleten és induló díjakon túl érdemes megvizsgálni az egyéb kapcsolódó pénzügyi szolgáltatások (úgynevezett passzív termékek) díjait is, hiszen a hitelfelvétel során hosszú évekre elkötelezzük magunkat az adott pénzintézethez.
Amennyiben bizonytalanok vagyunk a bankválasztásban, vagy az ügyintézésre kevesebb időt tudunk fordítani, érdemes lehet közvetítő segítségét is igénybe venni. A hitel felvételét megelőzően ugyanis mindenképpen fel kell arra készülnünk, hogy a szükséges dokumentumok beszerzése és összegyűjtése, valamint a banki ügyintézés időigényes folyamat még úgy is, hogy ma már a dokumentumok nagy részét elektronikusan is be lehet szerezni. A tanácsadás-hiteligénylés folyamata hitelfelvételhez szükséges összes dokumentum bankfiók részére történő átadásával zárul le, amely a tapasztalatok szerint egy egyszerűbb ügylet esetén is átlagosan a 3. banki látogatáskor történik meg.
Az értékbecslés elkészítése: ingatlanfedezetes hitelek esetén a fedezeti ingatlanról értékbecslést kell készíttetni, amelyet jellemzően a bankkal szerződéses kapcsolatban lévő értékbecslő készíthet el. Az értékbecslés elkészítésének külön díja van, amelyet az ügyfélnek előzetesen meg kell fizetnie, azonban erre vonatkozóan - különösen a tavaszi szezonban - a legtöbb bank akciót hirdet erre.
A hitelkérelem átvételét követően tehát a bank megrendeli a fedezeti ingatlan értékbecslését, melyre a hitelbírálathoz van szükség. Néhány banknál lehetőség van az értékbecslés előzetes elkészítésére is, így már a kérelem benyújtása előtt is egészen pontosan tájékozódhatunk, hogy az adott ingatlan alapján mekkora hitelösszegre vagyunk jogosultak.
A hitelbírálat: a bank a hiteldokumentációk alapján az ügyfélminősítést követően elbírálja a hitelkérelmet. A bírálat során egyrészt az értékbecslésben meghatározott ingatlan érték alapján, másrészt az igénylő ügyfél jövedelme és vagyoni helyzete alapján hozza meg a bank a döntését. Jogszabályi feltétel szerint például a hitel összege forint hiteleknél nem haladhatja meg az ingatlanunk forgalmi értékének 80 százalékát, tehát 20 százaléknál kevesebb önerő mellett legfeljebb egy másik ingatlan birtokában és annak is fedezetül történő felajánlásával lehet lakást vásárolni. Ugyanígy jogszabályi feltétel a jövedelem, illetve a fennálló hitelek törlesztésének vizsgálata is. Ma már jellemző azonban, hogy a tipikus jövedelmeken túl (pl. munkabér vagy nyugdíj) egyéb jövedelmeket is figyelembe vesznek a bankok a bírálat során (pl. bérleti díj, különböző járadékok, osztalék, vagy Cafeteria alapján is lehet még jövedelmet igazolni). A bírálati szabályok pénzintézetenként eltérőek, minden bank saját belső szabályzatában rögzíti a feltételeket.
A hitelbírálat időtartama szintén bankonként változó, jellemzően 2-4 hét.
Ha az elbíráláshoz szükséges, akkor a bank további dokumentumokat kérhet be az ügyféltől. A bírálat eredményéről a bank értesíti az ügyfelet. Ha a hiteldöntés pozitív, a bank elkészíti a hitelfelvételhez szükséges szerződéseket.
A szerződéskötés: a bank munkatársa tájékoztatja az ügyfelet a folyósításhoz szükséges további lépésekről, és megnyitja a hitelfolyósításához és törlesztéséhez szükséges számlákat. A szerződést közokiratba kell foglalni. A közjegyző - banki gyakorlattól függően - vagy a bankfiókban, vagy saját irodájában lehetőség szerint a magánokiratban lévő szerződés aláírásával egyidejűleg készíti el az okiratot. Az ügyintézés során a közjegyző felolvassa a teljes szerződést, így a hitelfelvevő - ha eddig nem olvasta volna el - meghallgatja a szerződés teljes tartalmát.
A szerződéskötést követően a hitelszerződést, valamint a jelzálogjog bejegyzésre vonatkozó kérelmet a Földhivatalba be kell nyújtani. A folyósítás feltétele a Földhivatalhoz beérkeztetett kérelem, illetve a jelzálogjog bejegyzést legalább széljegyen tartalmazó tulajdoni lap bemutatása, a fedezetként szolgáló ingatlanra szóló lakásbiztosítást pedig a bankra kell engedményeztetni, valamint rendelkezni kell a közjegyzői okirattal. A vagyonbiztosítás megkötését és megfelelő engedményezését ma már a legtöbb bankfiókokban, helyben is meg lehet oldani. A a hitel és bankszámlavezetés miatt pedig gyakorta kedvezményes díjjal.
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
A folyósítás: a hitelszerződésben rögzített feltételek teljesítését követően kerül sor a hitel folyósítására és annak folyószámlán, vagy hiteltípustól függően a fedezeti számlán történő elkülönítésére. Amennyiben a szerződés a hitelösszeg kifizetését feltételekhez köti, akkor az ügyfél a feltételek teljesítésének bank általi elfogadását követően rendelkezhet a hitel felett. Ingatlanvásárlás esetén a bank - az adásvételi szerződésnek megfelelően - az ügyfél által a hitelszerződésben adott megbízás alapján átutalja a hitel összegét az adásvételi szerződésben szereplő bankszámlára.
Abban az esetben, ha a hitelt építésre, bővítésre, korszerűsítésre, vagy felújításra igényelték, jellemzően a munkálatok előrehaladásával párhuzamosan, több részletben történik a folyósítás. Ilyenkor a következő folyósítások feltétele mindig valamilyen előre rögzített készültségi fok elérése, amelyet helyszíni szemle során állapít meg az értékbecslő. Ugyanez a helyzet lakásvásárlásnál is fennállhat, ha a megvásárolni kívánt lakás még nem készült el teljesen, vagy hitellel terhelt. Ez utóbbi esetben a hitel első részét jellemzően a fennálló hitel kiváltására utalja a bank, a fennmaradó összeget pedig csak a hitel törlését követően folyósítja.
A költségekre is érdemes figyelnünk!
Fontos figyelnünk arra is, hogy a hitelfelvételnek összességben akár százezres díja is lehet, amit nekünk kell állnunk. A különféle költségek összeadódnak, így érdemes félretennünk, nehogy váratlanul érjenek minket ezek a kiadások.
Az értékbecslő átlagosan 30 ezer forintért állapítja az ingatlan fedezeti értékét. Egy darab tulajdoni lap ára, ha Földhivataltól kérjük, 6.250 Ft, ebből legalább kettő kell: egy a hitel igényléséhez, egy padig a folyósítás előtt a jelzálogjog bejegyzési kérelem benyújtásának ellenőrzéséhez. (Ugyanez a díj, ha a bank az online rendszeren kéri le a tulajdoni lapot, 3-4 ezer forint).
Később, a szerződés aláírása a közjegyző díj befizetésével együtt történik, ami általában a hitelérték 0,5 százaléka: 30 ezer forinttól akár 90 ezer forintig terjedhet. Az aláírt szerződéssel már mehetünk is a földhivatalba, ahol bejegyzik az új jelzálogot (ennek díja 12 600 forint).
Ha minden rendben, már csak a pénz megérkezésére kell várnunk, aminek ugyancsak lehet díja: a folyósítási jutalék (más néven hitelkeret-beállítási jutalék) jellemzően a hitelösszeg 1-2 százaléka, tehát 50-120 ezer forintba is kerülhet. Néhány bank a folyósítási jutalék helyett vagy mellett a hitelbírálatért, vagy a szerződéskötésért is számolhat fel díjat, melynek költsége szintén hasonló nagyságrendben mozog, illetve sok bank magáért az utalásért is díjat számol fel.
Amennyiben a hitel több részletben kerül folyósításra, további költségek is merülhetnek fel: a ki nem folyósított rész után a bankok egy része rendelkezésre tartási díjat (1-2%) számol fel, míg a készültségi fok ellenőrzése céljából előírt helyszíni szemle további 20 ezer forintos költséget jelent alkalmanként.
Fentieken túl nem elhanyagolható a hitel teljes futamideje alatt fennálló bankszámlavezetési költség, valamint a kapcsolódó további banki szolgáltatások költségei. Tekintettel arra, hogy a törlesztés miatt ezen a számlán mindenképp kell forgalmat bonyolítani, a hitelt nyújtó bankot célszerű fő számlavezető bankként használni, pénzügyi műveleteink többségét lehetőleg egy helyre terelni, hogy több kedvezményben részesülhessünk.
Összefoglalva, egy átlagos hitel felvétele során akár 100-250 ezer forintot is kifizethetünk induló díjként, és akkor még nem említettük a lakásvásárlás során mindenképpen felmerülő ügyvédi díjat illetve vagyonszerzési illetéket. Ezen költségek egy része alól azonban szerencsére mentesülhetünk, ha jól választjuk meg a hitelfelvétel időpontját. A bankok a kezdeti díjakból ugyanis gyakran nyújtanak különböző akciók formájában kedvezményeket. A tavaszi építési, vásárlási szezon tipikusan ilyen, a banki költségek nélkül (folyósítási jutalékra vonatkozó akcióval és az értékbecslési díj visszatérítésével) elérhető hitelekkel rögvest több tízezer forintot spórolhatunk.