Pénzcentrum • 2009. január 30. 05:55
A forint gyengülése olyan méreteket öltött az elmúlt három-négy hónapban, hogy a lakásvásárlók egy részének figyelme újra a forinthitelek felé fordult. A frankhitelek részbeni eltűnése és devizaforrások drágulása mind-mind hozzájárult ahhoz, hogy az elmúlt hónapokban a betéti termékekre fókuszáló pénzintézetek újra forinthitel reklámokkal álljanak elő. Az egyikben Shakespeare történetétől eltérően Rómeó és Júlia egészen Magyarországig menekült a családi viszály elől és nem restek azonnal belevágni egy lakásvásárlásba, természetesen forinthitelre.
Az elmúlt években az összes kihelyezett lakossági hitelen belül 90 % feletti volt a devizahitelek aránya, aminek következtében a pénzintézetekben dolgozó tanácsadók szinte teljesen elszoktak a forinthitelektől. A menet közben érkező munkatársakkal karöltve szinte újra kellett tanulni a termékhez kapcsolódó egyszerűnek éppen nem nevezhető feltételrendszert.
A hitelpiacon érezhető váltást a bankfiókok többsége mára felkészülten kezeli, a vonatkozó kormányrendelet és az ezt kiegészítő belső utasítások elsajátítása rendben megtörtént. A tanácsadók újra rutinszinten kezelik a forint alapú kérelmeket, pedig akár csak egy fél évvel ezelőtt a többség még a devizahitelek futószalagon történő feldolgozására volt ráállva.
A válság következtében a cilinderből varázsütésre kerültek elő a forinthitelek, melyeket új lakás vásárlása esetén kiegészítő kamattámogatás mellett házaspárok és gyermekét egyedül nevelő szülők vehetnek igénybe. A használt lakás vásárlása esetén igényelhető forinthiteleknek két formája (forrásoldali kamattámogatás mellett nyújtott, piaci kamatozású) van, de ezek kamatszintje még mindig versenyképtelennek mondható a piacon jelenleg elérhető devizahitelekhez képest.
A támogatott forinthitelek kamatait éveken keresztül az új kibocsátású, 5 éves futamidejű államkötvények hozamaihoz mérték. A támogatás meghatározásakor a megelőző három hónap hozamainak fogalommal súlyozott számtani átlagát vették alapul. A támogatás mértéke új lakás esetén a hozam 60 %-a, míg használt lakásoknál 40 % volt.
A pénzügyi válság miatt az utóbbi hónapokban gyakorlatilag szünetelt az állampapír kibocsátás, emiatt februártól nem lehetett volna kamatot rendelni a támogatott lakáshitelekhez. Az illetékes minisztérium felismerte a problémát és a jövő hónaptól az úgynevezett referenciahozam segítségével határozzák meg a kamatszintet.
A referenciahozam meghatározásakor a másodlagos piacon szintén az elmúlt három hónapban mért állampapír hozamokat veszik alapul. A hozam és a kamatszint meghatározása, valamint közzététele az Államadósság Kezelő Központ feladata lesz.
Az új lakás vásárlók körében jellemző volt az önerő nélküli lakáslízing és magas finanszírozású devizahitel közötti hezitálás, a hitelpiacon végigsöprő változások azonban átalakították a kínálatot. Az önerő nélküli lízingkonstrukciók eltűntek, de maga a lízing euró alapon továbbra is lehetséges opció a némi saját erővel és jövedelemigazolással is rendelkező lakásvásárlóknak.
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
A magas finanszírozású termékek körében nem volt ritka a fedezetként felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értékének a 100 %-a feletti finanszírozás, a bankok mai óvatosabb hitelezési gyakorlatának megfelelően ezek az arányok 75-80 %-ban maximalizálódtak. A forint alapú szabad felhasználású jelzáloghitelek és a személyi kölcsönök esetében továbbra is jellemző a korábbi felár, a magasabb kamatok miatt az igénylők többsége még mindig a kockázatosabb devizaalapú termékeket választja.
A kiegészítő kamattámogatással nyújtott forinthitelek maximuma 15 millió forint, amit akár 35 évre is lehet igényelni. A futamidőnek az igénylő életkora szabhat határt, ugyanis pénzintézettől függően az adós a futamidő végén nem lehet 65-68-70 évesnél idősebb. Az 5 % körüli kamatszint a kezelési költséggel és az egyéb induló költségekkel együtt 8 % körüli THM-et eredményez, amiről viszont megállapítható, hogy még mindig kedvezőtlenebb, mint a fél évvel ezelőtti devizahitelek mutatói.
Az igénylő az első húsz évben jogosult kamattámogatásra, ezért általában - aki teheti - nem is választ ettől hosszabb futamidőt, mert a 21. évtől kellemetlen meglepetésként érheti az új törlesztőrészlet. A lakosság körében terjedő tévhittel ellentétben kiegészítő kamattámogatásra az is jogosult, aki rendelkezik egyéb ingatlantulajdonnal. Ez csak lakásvásárlási kedvezmény (szocpol) igénylése esetén kizáró ok - ott sem minden esetben.
A jövedelemvizsgálatra néhány hónapja minden hitelintézet nagyobb hangsúlyt fektet, a felvehető összeget az ingatlan értéke mellett az igénylő fizetési képessége is nagyban meghatározza. Kiegészítő ingatlanfedezet bevonása esetén ma is finanszírozható a teljes vételár, illetve építési költség, de meg kell jegyezni, hogy nem minden típusú ingatlant fogadnak már el a bankok.
Támogatott forinthitel egy és ötéves kamatperiódus mellett igényelhető, a rövidebb kamatperiódushoz valamivel magasabb kamat párosul, de az éremnek két oldala van. Aki magasabb kamatszint idején az öt éves kamatperiódust választja, az hosszabb távon tud pontosan tervezni, de kimaradhat az esetleges kamatcsökkenésekből.