Fújódik az újabb lufi a lakáspiacon?

Vajon a történelem megismétli önmagát? Horváth Áron az ELTINGA kutatóközpont vezetője erre a kérdésre kereste a választ előadásában, ahol az 1998 és 2006 között zajló és az 2013-ban induló "lakásboom-ot" hasonlította össze.

Az azonosságok közé sorolható:

• 1. Nemzetközileg is elindult felfelé a piac

Mind a két lakásboomba az látható, hogy nemzetközileg is elindultak felfelé a lakásárak, nem csak Magyarországon figyelhető meg gyors emelkedés.

• 2. Árrobbanás az időszak elején

Az elején, amikor elindul a boom, akkor mind két esetben egy nagyon gyors növekedés és árrobbanás ment végbe. A boom végére azonban lassul ez a folyamat.

• 3. A befektetők lobbantották lángra a piacot

Mind két esetben az látszik, hogy amikor az értékpapírok iránt egy kicsit megingott a bizalom, akkor a befektetők kivették ebből a pénzüket és a hazai lakáspiacon helyezték el. Az elmúlt években több pénzügyi befektetőben is megingott a bizalom. Elég, ha a közelmúlt brókerbotrányaira gondolunk.

• 4. Az építkezések lassan indulnak el

1998-ban induló lakásboom elején is legalább 3 évre volt szükség ahhoz, hogy beinduljanak a fejlesztések. A mostani lakásboomban pedig 2016-ban számíthatunk egy bátrabb évre.

• 5. Jelentős állami szerepvállalás

Az állam szerepvállalása mostani és a korábbi lakásboomban is jelentős volt. Míg korábban például ott volt a szocpol addig napjainkban az áfacsökkentés és a CSOK hatására indult emelkedésnek a lakáspiac.

A különbségek:

• 1. A makrokörnyezet

Az előző boom során nagyon más volt a makrokörnyezet. Az infláció például korábban két számjegyű volt, és akkor a kamatok is nagyon magasan voltak. Most pedig a tartósan alacsony inflációs környezet és tartósan alacsony kamat környezet várható.

• 2. Budapest belvárosa újra vonzó

Az előző boomnál fogytak az emberek a belvárosból, mindenki költözött ki az agglomerációba (Érd, Szigetszentmiklós stb.) Most azonban Budapesten belvárosa újra vonzó lett, de az agglomerációnak továbbra is fontos szerepe maradt.

• 3. Árdifferenciálódás

Az egyik legmeghatározóbb különbség a lakáspiaci boomok között azonban, hogy 1998 és 2006 között inkább egy konvergencia volt megfigyelhető a lakásárakban, addig 2013-től már egy differenciálódást láthatunk. Vagyis most az drágább belvárosi kerületek még tovább drágulnak, míg a küldő kerületekben ennél valamivel szolidabban emelkednek az árak.

• 4. A szereplők professzionálisabbak

Az előző lakásboom hibáiból sokat lehetett tanulni, ezért ma szereplők már professzionálisabbak, felkészültebbek. A piac meghatározó szereplői tapasztaltabbak, jó helyismerettel rendelkeznek.

• 5. Sokkal több a hozzáférhető információ

Nem csak a fejlesztők és a bankok professzionálisabbak, hanem a vevők is. Már a vásárlók is rengeteg szakmai információhoz hozzáférhetnek és így megfontoltabban választanak.

Sok mindenben változott a piac

A Property Investment Forum lakáspiaci szekciója egy panelbeszélgetéssel folytatódott. Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa és ügyvezetője szerint a piac nagyon sok mindenben változott. Mivel nemcsak a vásárlók, hanem a fejlesztők is tudatosabbak lettek, ezért vélhetően nem fognak megismétlődni azok a ballépések, amelyek korábban. Ezzel szemben Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója úgy véli, hogy az újabb lakáspiaci boom sok mindenben nagyon hasonló lesz és hasonló hibákra is számíthatunk.

Az első lakásboom idején sokan hitelből vásároltak lakásokat, most azonban 75-80 százalék a készpénzes vásárlók aránya, akik sokkal tudatosabb vevők és ez a piacon is látszik

- mondta el Rutai Gábor,a Duna House elemzési vezetője.

Egyre kevesebben fordulnak a szakértőkhöz, ha lakásvásárlásról van szó, a tranzakciók száma azonban nem csökkent. Ez is azt bizonyítja, hogy aki lakást szeretne vásárolni az most sokkal tudatosabb és megfontoltan hozza meg a döntését. Soóki-Tóth Gábor az Otthon Centrum elemzési vezetőjének elmondása szerint most fognak beindulni az új lakások építése, ami egy újabb lökést adhat a piacnak és lassan azt is látni, hogy a hitelezés is beindul.

Fújódik a lufi a lakáspiacon?

Tette fel a kérdést Nagy Bálint, a Pénzcentrum vezető szerkesztője, és egyben a panelbeszélgetés vezetője. A szakértők azonban nem voltak egy véleményen.

- válaszolta Balla Ákos.

Soóki-Tóth Gábor elmondása szerint ellenben a tranzakció számokat nézve most van egy fellendülés, de ez a növekedés most sokkal lassabb, nem egy hirtelen rándulás történt. Most valóban egy felfokozott időszak jöhet 2019 végéig, fokozódhat a verseny, ami az árakra is hatással lehet - tette hozzá - Rutai Gábor.

Kiss Gábor véleménye szerint még 2,5 év van hátra az ingatlan rohamból, és 2019-2020-ben egy megtorpanás jöhet, hiszen még ha kedvezőbb is lesz az áfa környezet, akkor is sok idő kell, mire erre a fejlesztők újra felkészülnek.

Mi a helyzet az lakásáfával?

A szakértők szerint az látható, hogy a fejlesztők az elkövetkezendő 2,5 éves periódusra terveznek, hiszen 2019. december 31-től újra 27 százalék lehet lakásáfa. Bár van remény, hogy esetleg a kedvezményt meghosszabbítják, de ez a bizonytalanság a fejlesztések folyamatosságát is megtörheti. A fejlesztőkön kívül azonban egyéni építkezők is vannak, bár a piacra gyakorolt hatásuk sokkal kisebb, de velük is számolni kell - hívta fel a figyelmet Tokodi Gábor.

- véli Kiss Gábor.

A panelbeszélgetésen további részében az építkezési költségek drasztikus áremelkedése is szóba került. Kiss Gábor elmondása szerint a kivitelezési költségeik 25-30 százalékkal emelkedtek, de szerencsére a bevételi oldal is növekedett. Rutai Gábor szerint a piac tudja szabályozni magát, vagyis az árak csak addig emelkedhetnek, amíg lesz valaki, aki ilyen magas áron meg is vesz őket.

Kinek éri ma manapság lakóingatlan fejleszteni Magyarországon? Vetette fel a kérdést Nagy Bálint - utalva arra, hogy a rengeteg magyar fiatal költözik ki külföldre. A szakértők szerint azonban rengeteg az elhalasztott fejlesztés és vásárlás hazánkban. Tokodi Gábor arra hívta fel a figyelmet a témával kapcsolatban, hogy valóban rengeteg fiatal megy külföldre, de sokan hazaküldik a kint megkeresett pénzüket. Kiss Gábor is arról számolt be, hogy tőlük is számos külföldi fiatal vásárol lakásokat.