Filléres kecók, csaló tulajok rombolják a hazai lakáspiacot: vajon van kiút?

Magyarországon egyelőre kevesek hóbortja a lakásbérlés, mindössze a lakosság 14 százaléka lakik bérleményben az Európai Bizottság statisztikai főigazgatóságának (Eurostat) adatai alapján, ráadásul közülük is csak minden harmadik (2016-ban 31,4%) bérli az ingatlant piaci áron.

A fenti infógrafikán jól látszik, hogy Magyarország és a régió (Ausztriát kivéve) jelentősen le van maradva az EU-s átlagtól, egyedül a szlovénok és a csehek járnak valamennyire közel hozzá. Hazánk a környező országok között a középmezőnyben helyezkedik el, az elmúlt években kis lépésekben kezdődött meg a felzárkózás a régió felsőházához.

A viszonylag alacsony érdeklődésnek több oka is lehet. Egyfelől Budapesten 640 euró (kb. 192 ezer forint) volt 2015-ben az átlagos bérleti költség rezsivel együtt a statista.com adatai szerint, ami a helyi fizetésekhez viszonyítva jelentősen drágább, mint a bécsi 800 eurós (240 ezer forint) átlag. Budapesten 2015-ben a KSH szerint 209 545 forint volt az átlagos nettó kereset, Bécsben pedig egy online kutatás szerint az éves nettó átlagbér 40 252 euro volt, amely 12 hónapra leosztva körülbelül egymillió forintnak felelt meg.

Ehhez a hatáshoz hozzáadódik, hogy a Global Property Guide adatai szerint Magyarországon 19 évnyi bérleti díjból lehet egy 120 négyzetméteres lakást megvenni, míg Ausztriában ez az érték 51 év, tehát a bérleti díjakhoz képest jóval alcsonyabbak a lakásárak.

A fentieken túl pedig van még egy tényező, amely taszíthatja az embereket a bérleményektől, ez pedig az a félillegalitás, amelyben a szektor nagy része működik Magyarországon. Szerződést természetesen legtöbbször kötnek a felek a bérletről, hiszen ez a bérbeadó érdeke is, de számlát vagy bármilyen elismervényt a bérleti díjakról már kevesebben kapnak, adót pedig lehetetlen pontosan megmondani, hogy a kiadók mekkora része fizet a beszedett bérleti díjak után.

- nyilatkozta a Pénzcentrumnak Kocsis Zoltán adószakértő, a Dr. Vilmányi Adószakértő Iroda cégvezetője a Pénzcentrumnak. Nem csoda, hogy az adószakértőnek nincsenek pontos adatai, hisz a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) sem tudja megmondani, hogy mekkora adóbevétele származik a költségvetésnek hosszútávú lakáskiadásból.

A Pénzcentrum megkeresésére közöték, hogy az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem az összevont jövedelmek közé tartozik, melyek együttes összege után lehet az adóalap- és adókedvezményeket érvényesíteni, így a pontos bevétel nem állapítható meg. Arra a kérdésre, hogy mekkora lakáskiadásból származó jövedelmet vallottak be 2016-ban az állampolgárok, egyelőre nem válaszoltak, ha megteszik, frissítjük a cikket.

Jövőre egyébként megszűnik az egymillió forint fölötti bérleti díjakból keletkező jövedelemre vonatkozó egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség (eho), és a jövedelem mértékétől függetlenül, csupán a 15 százalékos személyi jövedelemadót (SZJA) kell majd megfizetni. Ennek az lehet az egyik következménye, hogy fehéredik a szektor, hisz a bevétel 15 százalékáért cserébe nem kell többé attól tartania egy kiadónak, hogy egy esetleges vita után a bérlő az adóhatósághoz fordul, így pedig jelentős bírság elé nézhet.

EZ IS ÉRDEKELHET

Milliós bírság lehet a vége, ha te is így adod ki a lakásod

Csábító, de hidd el, nagyon nem jó ötlet.

De mi történne, ha fordítanának egyet a helyzeten és nem a bérbeadói, hanem a bérlői oldalról próbálnák megtisztítani a rendszert? Ezt el lehetne érni úgy, hogy 

Ez így egyszerűnek hangzik, de kíváncsiak voltunk, hogy egy ilyen megoldás sértené-e bármilyen mértékben a lakáskiadók jogait, hisz mégiscsak egy általuk aláírt, bizalmas irattal rohangálnának a NAV-hoz a bérlők az adókedvezményért.

- mondta el a Pénzcentrumnak egy alapjogi kérdésekkel foglalkozó jogász, aki hozzátette, hogy azzal sincs önmagában probléma, hogy az adóhatóság tudomásszerzése magánszemélyek jogviszonyából fakad, hiszen most is vannak olyan eljárások, melyek ilyen helyzetből indulnak ki.

Az ötlettel kapcsolatban azonban megjegyezte, hogy egy ilyen változtatásnál félő, hogy az így biztossá váló adófizetési kötelezettségből adódó pluszköltséget a kiadók a bérlőkre terhelnék rá, tehát növekedhetnének a bérleti díjak. 

Ezt a drágulást ugyanakkor már rövidtávon is ellensúlyozhatná, hogyha kifehéredne a bérleti rendszer, és így fény derülne a pontos bérleti díjakra, mivel ebben az esetben a túlzott bérletidíj-emeléseket akár szabályozói eszközökkel is meg lehetne akadályozni, amely gyakorlati létezik Európában. Ott van például Berlin, ahol 

• egy adott lakás bérleti díja nem érheti el a hasonló, környékbeli lakások bérletidíj-átlagának 110 százalékát, 

• egy 3 éves időszakon belül a bérbeadók nem emelhetnek 15 százaléknál többet a bérleti díjon, továbbá

• a lakásban már bent lakó bérlőknek csak akkor lehet megemelni a bérleti díját, ha az nem éri el a környék átlagát.

Egy az egyben persze nem érdemes lemásolni a rendszert, mivel problémák merültek fel a rendelkezések végrehajtásával, és az új építésű vagy extrém mértékben modernizált lakásokra vonatkozó kivételezéssel kapcsolatban is.