Nemrég megjelent, "Pofonegyszerű módszerrel szedte meg magát a 37 éves ingatlanguru" c. cikkünkben írtunk arról az amerikai fiatalemberről, akinek 13 év is elég volt ahhoz, hogy egy 90 ingatlanból álló befektetési portfólió építsen magának. Az ingatlanguru tanácsai kapcsán kíváncsiak lettünk: vajon milyen hozammal lehet kalkulálni Magyarországon befektetési célú ingatlanvásárlásnál?

Nézzünk néhyány konkrét példát!

1. XI. kerület, Kelenföld, panel

Budapest XI. kerületében, a Bartók Béla út Kelenföldre eső részén kínálják ezt az 50 négyzetméteres, 2 szobás, kívül-belül felújított panellakást. A hirdetés szövege szerint az ingatlan családosoknak is kiváló választás, a műegyetem közelsége miatt azonban befektetésnek is megfelelő lehet. A bérlakásokra (is) specializálódott ingatlanhirdetési portálokon végzett kutatómunkánk szerint ezen a környéken a hasonló mérető lakások bérleti díja 130 ezer forint magasságában mozog. Ez azt jelenti, hogy a

2. XIII. kerület, Újlipótváros, 88 négyzetméter

Budapest XIII. kerületében, Újlipótváros szívében, a Radnóti Miklós utcában árulják ezt a 88 négyzetméteres, 4 szobás, első emeleti téglalakást. A belsőépítész által tervezett, frissen felújított ingatlan esetében - legalábbis a környéken elérhető kínálat alapján - hozzávetőlegesen 180 ezer forintos bérleti díjjal lehet kalkulálni. Ez azt jelenti, hogy a

3. I. kerület, Víziváros, garzon

Budapest I. kerületében, a vízivárosi Alagút utcában árulják ezt a magasföldszinti, csendes, belső udvarra néző garzonlakást. A 9 éve teljes felújításon átesett lakást - legalábbis az ingatlanhirdetési portálokon jelenleg elérhető kínálat tanúsága szerint - ma hozzávetőlegesen 100 ezer forintos bérleti díjért lehet a piacra dobni. Ez azt jelenti, hogy a

4. VIII. kerület, Corvin negyed, új építés

Budapest VIII. kerületében, a Corvin sétány szomszédságában, a Práter utcában árulják - tervasztalról - ezt az 50 négyzetméteres, 2. emeleti, nagy erkéllyel rendelkező 2 szobás téglalakást. A 2018 júniusi átadással hirdetett ingatlan esetében - legalábbis a jelenlegi árszínvonal mellett - hozzávetőlegesen 160 ezer forintos bérleti díjjal lehet kalkulálni. Ez azt jelenti, hogy

Hitelből is?

A fenti példák kiválóan mutatják, amennyiben rendelkezünk önerővel, akkor jóval a betéti kamatok (az MNB legfrissebb statisztikái szerint a lekötött betétek átlagos kamatlába jelenleg alig több mint fél százalék) feletti hozamot realizálhatunk befektetési célú ingatlanvásárláson. Persze sokan nem rendelkeznek ennyi tőkével, így felmerül a kérdés, vajon egy hitelfelvétel esetén is megtérülhet-e az adott ingatlanba fektetett pénzünk?

Nos, a piacon jelenleg elérhető hitelkamatok bőven alatta maradnak a lakás kiadásából származó bruttó hozamoknak; de még egy 10 évre fixált jelzáloghitel kamatlába sem több ma 5-6 százaléknál. Továbbá a befektetés mellett szólhat az is, hogy többnyire a törlesztőrészlet is alatta marad a lakás kiadásából származó havi bevételünknek, persze ez nagymértékben függ a választott futamidőtől, illetve a konstrukciótól is. A példa kedvéért:

10 millió forintot, 10 éves futamidőre ma hozzávetőlegesen havi 100 ezer forintos törlesztővel tudnak biztosítani a bankok (ez persze változhat a futamidő alatt!).

Csak óvatosan!

Mielőtt bárki is befektetési célú lakásvásárlásra adná a fejét, érdemes leszögezni, hogy a megtérülést minden esetben egyedi számításnak kell megelőznie, amely a következő kockázatok miatt is állandóan változhat:

• Nem tudjuk az előre meghatározott árszinten kiadni az ingatlant

• A bérlők folyamatosan cserélődnek, ezért sok az üresjárat

• A túl sok műszaki probléma a vártnál nagyobb kiadásokat eredményez
  

• A piaci kamatszint változása megjelenhet a hitel havi törlesztésében, amely szintén költségemelkedést hoz

Számos biztonsági elemet érdemes figyelembe venni egy ilyen befektetéskor. Az ingatlanpiaci tapasztalatok szerint a jó helyen vásárolt, megfelelő kivitelű, s kimondottan befektetésből, kiadási célból választott ingatlanok nagyon nagy valószínűséggel megőrzik piacképességüket; relatív gyorsan, jó áron értékesíthetőek maradnak.