Erre egy panellakó sem gondol: ennyit számít az emelet

2015 első felében tovább élénkült a lakáspiaci forgalom, ami elsősorban a használtlakás-piacot érintette. Az év folyamán eddig összesen 47 600 adásvétel adata érkezett be a KSH-hoz, ami a megelőző év azonos időpontjában összesített, hasonló feldolgozottsági szintű beérkezésekhez viszonyítva 30 százalékkal több.

A legfontosabb megállapítások:

• A 2015-ben megkötött adásvételi szerződések eddig ismert adatai alapján 2015 első felében tovább élénkült a lakáspiaci forgalom.

• Az év/év alapú 30 százalékos bővülés teljes egészében a használtlakás-piaci folyamatok hatása.

• Az év eleje óta eddig regisztrált újlakás-értékesítések száma a 800-at sem éri el, ami a csaknem 48 ezer eladott lakásnak mindössze 1,6 százaléka.

• A használtlakás-árak 2014 első negyedéve óta tartó emelkedése 2015 első és második negyedévében felgyorsult.

• A 2014-re jellemző negyedévenkénti 2,0 százalékos emelkedést 2015. első negyedévben 5,0, majd a második negyedévben 3 százalékos drágulás követte, így 2015 második negyedévében egy átlagos használt lakás 13 százalékkal került többe, mint egy évvel korábban.

• Az új lakások ára szintén emelkedett, az alacsony forgalom miatt azonban az új lakások árindexét nagyobb ingadozás jellemzi. 2015 első negyedévében 8 százalékkal, a második negyedévben 2,1 százalékkal volt drágább egy új lakás, mint egy évvel azelőtt.
  

Csak használt lakásokat adnak el

Az év folyamán eddig összesen 47 600 adásvétel adata érkezett be a KSH-hoz, ami a megelőző év azonos időpontjában összesített, hasonló feldolgozottsági szintű beérkezésekhez viszonyítva 30 százalékkal több. Az ismert tranzakciók csaknem mindegyike (98%) használt lakás, ami arra utal, hogy a használt lakások piaci forgalmának fellendülése folytatódik.

2015 első felében 710, illetve 1386 új lakás épült értékesítési céllal, ez megegyezik az egy évvel korábbival. Az ismert újlakás-eladások száma ennél is kevesebb, 507 az első és 268 a második negyedévben. Így - bár a kiadott építési engedélyek száma folyamatosan nő - az új lakások piacán egyelőre nincs jele fordulatnak.

Tovább nőttek az árak

2015 első felében a használt lakások piacán a megelőző év átlagos árszintjéhez képest 9,7 százalékos tiszta áremelkedés következett be. Ez azt jelenti, hogy ennyivel kerülnének többe a lakások, ha ebben az évben ugyanazokat adták volna el, mint egy évvel korábban. Azonban a jelenleg ismert adásvételek minőségi összetétele alacsonyabb az előző év azonos időszakinál, így a ténylegesen eladott használt lakások átlagos ára ennél kisebb mértékben, 5,2 százalékkal emelkedett.

A használt lakások árszintje 2015 első félévében már 2,9 százalékkal meghaladta a 2010. évit, de a válság előtti, 2008. évi szinttől még 4,7 százalékkal elmaradt. A 2015-ben eladott új lakások ára megközelítette a 2008. évi szintet, és számottevően, 7,2 százalékkal meghaladta a 2010. évit.

A használt lakások a megelőző időszakhoz képest 2014 első három negyedévében egyaránt 2,0, a negyedik negyedévben 2,4 százalékkal drágultak. 2015-ben gyorsult az áremelkedés: az első negyedévben 5 százalékkal, a második negyedévben 3,0 százalékkal lettek magasabbak az árak. Az új lakások árindexe a 2014. második negyedévi kiugró emelkedés után az év hátralévő részében csökkent. Az árindex 2015-ben is ingadozott: az első negyed- évben 6,1 százalékkal nőtt, majd a második negyedévben 1,5 százalékkal mérséklődött. Az új lakások a használtakét meghaladó áringadozásának hátterében a csekély számú tranzakció áll.

Népszerűek a városok és a panelek

A jelenlegi lakáspiaci fellendülés sajátossága, hogy leginkább a nagyobb városok többlakásos részpiacán nőtt a tranzakciók száma. 2015 első negyedévében a Budapesten és a megyeszékhelyeken található többlakásos társasházak lakásai adták a teljes lakáspiaci forgalom felét. Ilyen magas arány a megfigyelések során eddig nem fordult elő. A 2015. második negyedévi adatok a nagyvárosi többlakásos piac 47 százalékos részesedését mutatják, az összes adat beérkezésével azonban várhatóan ez az arány is emelkedni fog. 2015. első negyedévben az ingatlanpiacon eladott panellakások aránya 13 százalék, a második negyedévben 12 százalék volt.

A falvakban továbbra is nyomottak az árak

A 2015 első félévében eladott használt lakások átlagos ára 10,8 millió forint volt, 500 ezer forinttal több, mint 2014-ben. Az eladott lakások átlagára Budapesten 1 millió forinttal nőtt, így egy használt lakás átlagos ára 15,5 millió forintra emelkedett. A megyeszékhelyeken 9,7, a városokban 9, míg a községekben 5,8 millió forint volt az átlagos lakásár, utóbbi két kategóriában ez nem éri el az egy évvel korábbit. Az agglomerációkon kívüli községekben az árak szintje továbbra is alacsony, és bár 2014-ben elmozdult a mélypontról, 2015-ben nem emelkedett tovább. Ott egy lakás átlagos ára 2015. első negyedévben 4, a második negyedévben 3,9 millió forint volt.

Budapesten a használt lakások négyzetméterára 240-ről 268 ezer forintra nőtt 2015 első felében. A községi lakások négyzetméterára (65 ezer forint) kevesebb mint egynegyede a budapestinek, míg az agglomerációkon kívüli községekben csak 48 ezer forint.

Mennyit ér egy panellakás emelete?

2013-tól kezdődően a lakáspiaci adatbázis tartalmazza a lakások pontos címét. Erre támaszkodva lehetővé vált annak vizsgálata, hogyan befolyásolja a lakótelepi lakások árának alakulását azok épületen belüli elhelyezkedése. A KSH elemzése során 3000, 2013 és 2015 között értékesített budapesti panellakás esetében állapította meg, hogy az egyéb jellemzők változatlansága mellett mennyivel kerül többe, illetve kevesebbe egy panellakás egy négyzetmétere attól függően, hogy a lakás hányadik emeleten található.

Az eredmények alapján megállapítható, hogy a földszinti lakásokhoz képest az 1-3. emeleten mintegy 10 ezer forinttal magasabb a lakások négyzetméterára. A 4. emeleten viszont az árak már kissé elmaradnak a földszinti lakásokétól. (A nagymértékű áresés az olyan eladásokkal magyarázható, ahol a 4. a legfelső emelet.)

A lakások négyzetméterára a 6. emeleten 15, a 7-9. emeleten 20, a 10. emeleten 34 ezer forinttal alacsonyabb a földszinti lakásokénál. Ezek szerint - a budapesti lakótelepeken átlagosan értékesített 51 négyzetméteres lakásnagysággal számolva - emelettől függően a 2 millió forintot is meghaladhatja az azonos épületben eladott lakások árkülönbsége.