Az egyre brutálisabban elszálló budapesti ingatlanárak mellett kifejezetten kecsegtetően hatnak azok az ingatlanhirdetések, melyek valójában nem is az ingatlant, hanem a meghirdetett (bér)lakás bérleti jogát kínálják a potenciális vevőknek. Nem véletlen persze, hogy ezek az ajánlatok első ránézésre bombaüzletnek tűnnek.

A példának okáért egy I. kerületi, majd 50 négyzetméteres, felújított, belső udvarra néző budai lakás bérleti jogát egy internetes hirdetésben közel 19 millióért árulnak, míg egy hasonló kaliberű lakás piaci vételára kb. 35-40 millió forint között mozog. Azaz a bérleti joggal úgymond fél áron lehetnénk első kerületi lakosok. 

A jelenleg hatályos lakástörvény ugyanis egyértelműen tiltja a bérlakás bérleti jogának pénzzé tételét.

- mondta el a Pénzcentrumnak Dr. Nagy Zoltán, ügyvéd. Ez pedig azért problémás, mert ilyen cserék jóváhagyásakor az önkormányzat mint tulajdonos jár el, nem pedig mint hatóság. Ez pedig kis túlzással azt jelenti, hogy egy esetleges elutasításnak valós érve lehet az, hogy "mert csak". Tehát ha valakinek - ismét kis túlzással - a képe nem tetszik az önkormányzatnak, akkor az nem fog bérleti jogot kapni, és ez ellen semmit nem lehet tenni, csak tudomásul venni.

Itt kezdődnek a bajok

Eddig tehát ott tartunk, hogy ha valaki egy bérlakás bérleti jogát akarja megszerezni, az csak csere útján - hasonló értékű ingatlanra - tudja azt legálisan megkapni. Igen ám, de sok bérleti jog tulajdonos inkább pénzt szeretne kapni a bérleti jogért, nem pedig egy másik lakást vagy házat. Itt jön képbe a fiktív csere, ami illegális.

Fiktív csere során a feleknek szükségük van egy ügyvédre, aki hajlandó lepapírozni és végigvinni a ügyletet, valamint egy ingatlanra, amit a vevő fél a nevére vesz. Ez lehet valós, saját ingatlan, családtagtól kölcsönkért ingatlan, de olyan is, amit a simlis ügyletben résztvevő ügyvéd biztosít (nem vicc, találkoztunk ilyen lehetőséggel is!). 

Ha minden összetevő megvan, akkor a cserét lebonyolító ügyvédnél letétbe kell helyezni azt az összeget, amit a bérleti jog árusítójával kialkudott a vevő. Ezt az eladó akkor kapja meg, ha az önkormányzat hozzájárult a cseréhez, és a potenciális vevő nevére íratott ingatlan visszakerül az eredeti tulajához. Fontos megjegyezni, hogy pénzt a bérleti jogért akkor sem legális kérni, ha ténylegesen hasonló értékű ingatlanra történik legális csere. 

Nagyot lehet bukni

Bár egy önkormányzati bérleti jog megszerzése kecsegtető lehet, hiszen amint azt a bevezetőben is írtuk, akár fél áron is szerezhetünk így "lakást", mégis rendkívül kockázatos. Hiszen gondoljunk bele, az önkormányzat, még ha jóvá is hagy egy fiktív cserét - aminek fiktív jellegére nekik persze nincs rálátásuk -, akkor is az új bérlőjével új szerződést fog kötni. Ami mind az újdonsült szerződés időtartamát, mind a bérleti díjak meghatározását tekintve lutri. Nem beszélve arról, hogy az önkormányzat bármikor dönthet úgy, hogy túlad az önkormányzati lakáson.

Mi történik ilyenkor? Hiába van például elővásárlási joga az éppen ott élőnek, ha az már egy simlis - csere - adásvétel során mondjuk kicsengetett 15 millió forintot az előző bérleti jog tulajdonosának magáért a jogért, ezt követően pedig, mondjuk 5 évvel később az önkormányzat felajánlja neki, hogy kedvezményesen, szintén mondjuk 15 millióért övé lehet a lakás. Az már rögvest 30 millió forintot jelent, miközben az új tulaj lehet, hogy minden félretett pénzét a bérleti jog tulajdonlásába fektette. Így gyakorlatilag - a példánknál maradva - 5 évre vásárolt magának ingatlant piszok drágán.

Jól látható tehát, hogy miért rendkívül veszélyes belemenni egy ilyen ügyletbe. Persze egy simlis ügyvéd vagy egy bérleti joggal bíró tulaj 100-szor is elmondja, hogy semmi probléma nem történhet, hogy az önkormányzat nem akarja majd eladni a lakást, nem kell aggódni, és a többi. Erre azonban semmilyen garancia sincs. 

Futhatunk a pénz után

Az előbbinél még rosszabb eset az, amikor még a bérleti jogot sem kapjuk meg, hanem a fiktív csere során a simlis ügyvédnél letétbe helyezett pénzükkel egyszerűen lelépnek. Ilyenkor ugyanis se megvásárolt bérleti jogunk, se pénzünk nem lesz. Feljelentést persze tehetünk, de egy ilyen eljárás szakértők szerint akár évekig is elhúzódhat, ha egyáltalán sikerül előkeríteni a csalókat. Ha nem, akkor pedig örökre bottal üthetjük millióink nyomát.

"Ne aggódjon, mi mindent elintézünk!"

A bérleti jogok értékesítésével kapcsolatban kíváncsiak voltunk arra is, miként viszonyulnak a hirdetők egy jól tájékozott potenciális vásárlóhoz. Ezért lakóingatlant kereső fiatal pályakezdőként érdeklődtünk néhány hirdetésben szereplő lakás után. 

Első körben az ország egyik vezető ingatlan portálján keresgéltünk, ahol meglepően kevés bérleti jog hirdetést találtunk, de azért akadt néhány, így fel is hívtunk egyet. A meghirdetett bérleti joghoz tartozó lakás Budán található, és az irányár közel 20 millió forint volt. Ez körülbelül fele annyi, mint amennyiért legálisan vásárolhatnánk hasonló kaliberű lakást a szóban forgó kerületben. A hirdetésben egyébként a potenciális csere is szerepelt, de nyilvánvalóan nem ezen volt a hangsúly.

A telefonbeszélgetést egy ingatlanossal folytattuk, aki maga is többször jelezte, már nem szívesen foglalkozik bérleti jogok értékesítésével, mert nagyon macerásak. Sokan pedig - nem meglepő módon - vissza is riadnak az ügylettől, ugyanis mivel illegális (ha pénzzé akarják tenni a jogot), rendkívül bonyolult, ráadásul azt sem nehéz elképzelni, hogy ha egy ügyvéd el is vállalja az ügylet lebonyolítását, az meg is kéri ennek az árát. Nagy meglepetésre a beszélgetés végére oda lyukadtunk ki, hogy már maga az ingatlanos is inkább azt javasolta, hogy ha már mindenképpen a szóban forgó kerületben szeretnénk lakást venni, inkább gondolkozzunk el hitelfevételen a jelenlegi alacsony kamatkörnyezetben.

Második körben elhagytuk az ingatlanos oldalakat, és egy népszerű csere-bere portálon próbálkoztunk. Találtunk is egy hirdetést, amiben majd 5 millió forintért kínáltak egy teljesen felújítandó kis lakást Budapesten. Fel is hívtuk a hirdetőt, aki rövid bemutatkozást követően akkor sem jött zavarba, mikor arra kérdeztünk rá, hogy ilyen bérleti jogot legjobb tudomásunk szerint legálisan nem lehet pénzért venni. A hirdető közölte velünk, hogy valóban nem lehet, de mindenre van megoldás, sőt ő az ügyvéden kívül még ingatlant is tud intézni, amit fiktíven a nevünkre tudunk íratni. Tehát nekünk csak a kialkudott összeget kellene letétbe helyeznünk az illetékes ügyvédnél, és ha az önkormányzat is jóvá hagyja a cserét, már miénk is a lakás potom pénzért. Jövő héten már mehettünk volna is megnézni az ingatlant, de persze mások is érdeklődtek már utána...

Soha nem lehetünk elég óvatosak

Ahogy az a fenti példákból is látszik, nagyon résen kell lennünk ingatlanvásárlás esetén. A simlis önkormányzati bérlakások értékesítését pedig jobb minél messzebbről elkerülni. Dr. Nagy Zoltán a Pénzcentrumnak egyébként elmondta, hogy ő saját praxisa alatt viszonylag kevés bérleti jogi cserével találkozik, és a bérleti jogokkal kapcsolatban szervezett csalássorozatról ő nem tud.

Ettől függetlenül megjegyezte, hogy egyre több olyan csalásról lehet hallani a fővárosi ingatlanpiacon, amikor bérlők próbálják meg mindenféle hamis okirattal eladni az éppen bérelt lakásukat, úgy tűntetve fel, mintha az az övék lenne. Érdemes tehát rendkívül résen lenni, és aminek csak lehet utána járni, mielőtt döntést hoznánk egy-egy ingatlannal kapcsolatban.