Drágállod a lakás árát? Itt 10 százalékot is alkudhatsz

“Lufiárak" alakultak ki az ingatlanpiacon

Úgy néz ki, hogy nem teljesen helytállóak azok a híresztelések, miszerint továbbra is emelkednek az ingatlanárak Budapesten. Ez ma már inkább csak a hirdetési árakra igaz. Bel-Budán a kereslet szűkülése figyelhető meg, és a valós értékesítési árak ereszkedésére számíthatunk.

 - hívta fel a figyelmet, Nagy Andrea, a Balla Ingatlanirodák I., II. és XII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Mint mondta, nagyon válogatósak lettek a vevők, az árak úgymond “felfújt, lufiárak", egyre nagyobb mértékű ismét az alku, és csak az igazán keresett, jó lakásokat veszik meg az érdeklődők a meghirdetett árakon. Utóbbiak azonban a kínálatnak mindössze egy-két százalékát teszik ki.

A hirdetési árak nem sokat árulnak el az ingatlanpiacról

A legkelendőbb lakások erkélyes, első emeletiek, nem hátrány, ha liftes, legyen kifejezetten jó állapotú a ház, legyen zöldövezeti, nyugat-keleti tájolású és legyen remek a közlekedés, ebből viszont kevés van.

Az ilyen adottságú ingatlanok azok, melyeket még mindig az átlagnál gyorsabban és drágábban el lehet adni. Ugyanakkor minden más esetben csökkentek az árak az ingatlanközvetítő szerint. Ezt persze a tulajdonosok sokszor nehezen hiszik el, így a hirdetéseknél látható összegek meglehetősen távol állnak a realitástól. A hirdetési árak mind lufiárak az átlagos és az átlag alatti paraméterekkel rendelkező lakások esetében.

Az árak csökkenésére az is utal, hogy a hirdetési árakból megint egyre többet tudnak alkudni a vevők, sőt a rossz adottságú lakásoknál már kifejezetten komoly árengedményt lehet elérni. Ez számszerűsítve azt jelenti, hogy

A CSOK ugyanakkor semmiféle hatással nincs a bel-budai ingatlanpiacra. De még használt lakások vásárlásánál sem veszik igénybe a vevők ezekben a kerületekben. Igaz ugyanakkor az is, hogy újépítésű lakásokkal nem nagyon lehet találkozni errefelé. Az a néhány, amely felbukkan a piacon, csak tervezőasztalon létezik, azaz el sem kezdődtek még az építkezések. Viszont négyzetméteráraik egymillió forint felett mozognak. Ezek az árak magasabbak, mint az azonos környéken lévő használt lakások 600-900 ezer forintos négyzteméterárai.

Hol járnak az értékesítési árak és a bérleti díjak?

A bel-budai árakat tekintve összességében elmondható, hogy ahogy kifelé tartunk a kerületek belső részeiről, úgy emelkednek egyre magasabbra. Ugyanakkor az is igaz, hogy 100-150 millió forint felett még Budán is megszűnik a kereslet.

A legolcsóbban az I., II. és XII. kerületeken belül Vízivárosban és Krisztinavárosban juthatunk lakáshoz. Mindkét városrész esetében az átlagos eladási négyzetméterárak 421 ezer forint környékén járnak. Ahogy távolodunk ezektől a környékektől, úgy emelkednek: a Rózsadomb esetében 523 ezer forintot kérnek átlagosan a lakások négyzetméteréért, Pasaréten 525 ezer forintot, míg Rézmálon 553 ezer forintot. A kissé kijjebb eső Zöldmál lakásai esetén a lakásállomány kissé eltérő jellege miatt 466 ezer forintos átlagárakra számíthatunk, míg Orbánhegyen 587 ezres négyzetméterárakra.

Érdemes itt kitérni a bérlakáspiacra, ahol 100 ezer forint környékén kezdődik a havi bérleti díj, habár elvétve alacsonyabb árakkal is lehet találkozni. Ugyanakkor a 100 ezer forintos bérlakásokra olyan nagy a kereslet, melyet a kínálat nem tud kielégíteni. A 100-200 ezer forintos ársávban is jelentős a mozgás a bel-budai bérlakáspiacon, de még a 200-500 ezer forintos kategóriában is akadnak érdeklődők. Viszont félmillió forint felett már elenyésző a kereslet.

Mit szeretnek, és mit nem szeretnek a vevők?

Az árakból is látszik, hogy amit különösen kedvelnek ezekben a kerületekben az emberek, azok a magasabban fekvő, úgynevezett zöldövezeti ingatlanok. Amelyeket viszont kifejezetten megpróbálnak elkerülni, azok a forgalmas utak - mint például a Margit körút, Szilágyi Erzsébet fasor, vagy az Alkotás út - mentén fekvő lakások. Ezek esetében majdhogynem azt lehet mondani, hogy eladhatatlanok, habár iroda céljára azért ezeket is lehet értékesíteni, vagy ha a felsőbb szinteken találhatók, akkor a panoráma kompenzálhatja a nagy zajterhelés okozta kellemetlenségeket.

A vevők tehát a csendes utcákban lévő, vagy zöld udvarra néző, első emeleti, erkélyes lakásokat szeretik, lehetőleg liftes házakban, jó közlekedéssel. Ezeknek természetesen az ára is magasabb, mint a forgalmas utakra néző ingatlanoké. Keresik az újépítésűeket is a piacon, de azokból sajnos nincs kínálat, illetve az újszerű ingatlanok is népszerűek, de ezekből is rendkívül kevés található Bel-Budán.

Ugyanakkor az I., II. és XII. kerületeknek gyakorlatilag az egésze keresett és eladható, főleg, ha jó paraméterű lakásról van szó. Ami a méreteket illeti, jelenleg a kettő-három szobás ingatlanok a legfelkapottabbak, illetve keresik a négyszobásokat is az érdeklődők, ezekből azonban rettentően kicsi a kínálat.