A Pénzcentrum.hu megvizsgálta a főváros pesti oldalán fekvő, belső kerületek ingatlanpiacát, különös tekintettel a tégla építésű, társasházi lakásokra. Korábbi, "Filléres lakások a pesti belvárosban" című cikkünkben már részletesen foglalkoztunk az V., a VI., valamint a VII. kerületekkel. Jelen cikkünkben a VIII., a IX., és a XIII. kerületeket vesszük górcső alá.
Az internetes keresőportálokon megtalálható kínálati lakásárakat használva tettünk kísérletet arra, hogy közelebbről megvizsgáljuk a főváros pesti oldalán fekvő, belső kerületek ingatlanpiacát. Az elemzéshez összesen közel százezer, téglaépítésű, társasházi lakáshirdetés adatait használtuk fel, mely már egy tisztított állomány, azaz a felső és alsó 10 százalék, valamint az extrém példák és a duplikációk kikerültek a felhasznált kínálati állományból. A Thesys Csoport által elemzett adatok alapján kerestük a választ arra a kérdésre, hogyan változtak a kínálati lakásárak 2009 második negyedéve és 2010 utolsó negyedéve között az egyes kerületekben.
Hogy részletesebb képet festhessünk a vizsgált régióról, tovább boncoltuk a piacot kerületenként. Három méretkategóriát is felállítottunk (kis, közepes és nagy lakások), hogy még tisztább képet kapjunk az egyes piacok különböző szegmenseiről. Ezért meghatároztuk a jellemző négyzetméter kategóriákat, amelyeket a hirdetésekből származó természetes eloszlások alapján állítottunk fel az egyes kerületekben. Ezenkívül segítségül hívtunk ingatlanközvetítőket is, hogy mutassák be az adott városrész ingatlanpiaci sajátosságait, így például a különböző keresleti tényezők alakulását, vagy éppen az eladók és vevők sokszínű motivációját.
Józsefváros, Ferencváros
Ahogy az eddig vizsgált budapesti kerületek, úgy a Józsefváros, valamint a Ferencváros ingatlanpiacát is egyértelmű túlkínálat jellemzi, melyet a stagnáló-kis mértékben csökkenő kereslet aligha tud elmozdítani ebből az állapotából - mondja Kenesei István. Az Otthon Centrum VIII., és IX. kerületben illetékes franchise partnere az ingatlanok iránti mérsékelt keresletet elsősorban a csökkenő jövedelmekkel, a munka elvesztésétől való félelemmel és az általános pesszimizmussal magyarázza.
A szakértő elmondása szerint bár létezik a jelenség, hogy az ingatlan eladások hátterében egyre inkább a hitellel terhelt ingatlan megnövekedett törlesztő részletei, valamint a hitel esetleges bedőlésének veszélye húzódik meg, azonban véleménye szerint még mindig sokan vannak, akik túl hosszú ideig várnak. "A vevők többsége maga is eladó valahol, mégis a csodavárás elég jellemző. Ennek okán sokan vannak, akik nem bírják a terheket, s esetükben a visszafizetendő tőke annyira megnő, hogy meghaladja az ingatlan értékét, és ez lehetetlenné teszi a későbbi értékesítést" - mondja Kenesei. Véleménye szerint az árfolyamrögzítés csak tetézni fogja ezt a tendenciát, és ennek okán még többen ragadnak be a hitelükbe.
Kenesei elmondása szerint ugyanakkor az is egyre jellemzőbb és gyakoribb eladási motiváció, hogy az idősebbek nem tudják fenntartani a nagyobb ingatlanokat (drága közműdíjak, magas közös költség, rezsi), ezért megpróbálnak megszabadulni a még tehermentes ingatlanuktól.
A kerületekben leginkább az alacsony árkategóriájú ingatlanok iránt mutatkozik kereslet, így a 7-8 millió forintot kóstáló lakások a legnépszerűbbek. Ugyanakkor mostanában kezdtek el megjelenni a piacon az egyetemi tanulmányaikat kezdő diákok vidéki szülei, akik már 15-22 millió forint körül keresgélnek a Józsefvárosban és Ferencvárosban is. A VIII. kerületben többnyire a palotanegyed környékén a József körút vonzáskörzetében, valamint a Corvin negyedben található ingatlanokat keresik; míg a IX. kerületben a legtöbben a Ráday utcában, a Közraktár utcában, valamint a Kálvin tér környékén próbálkoznak új otthonra szert tenni.
Angyalföld, Újlipótváros, Vizafogó...
Ahogy valamennyi belvárosi kerületre, így természetesen a XIII. kerületre is igaz, hogy abszolút túlkínálat van - mondta el Juhász Ákos. Az Otthon Centrum XIII. kerületben illetékes franchise partnere ugyanakkor ezt azzal egészítette ki, hogy az eladhatatlan, vagyis túlárazott ingatlanok egy idő után kikerülnek a kínálati állományból.
Bár az ingatlanszakértő szerint az egész kerület nagyon népszerű a potenciális vásárlók körében, ugyanakkor a legtöbb keresgélőnek döntő szempont az ár. Mint elmondta, aki adott pénzből nagyobb méretű ingatlant szeretne vásárolni, annak a belvárostól távolabb elhelyezkedő területekben kell gondolkodnia.
A szakember elmondása szerint az árak tekintetében a legkeresettebbek a 10-17 millió forint között kínált ingatlanok. Mint elmondta, aki 10-12 millió forintot szánna a lakásra, az Angyalföldön találhat 1,5 szobás ingatlanokat. Angyalföldön egyébként az elmúlt években épült új társasházak igen kapósak. A 15 millió forint feletti vételárból már beljebb, akár Újlipótvárosban is lehet ingatlant vásárolni, mely városrész belvárosi közelsége igen vonzó sok vevő számára. A Dunapart ugyanakkor még mindig kuriózum, így itt természetesen volumenében is kisebb a kereslet - mondta el Juhász Ákos.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 10 millió forintot, 15 éves futamidőre, már 7,21 százalékos THM-el, havi 89 803 forintos törlesztővel fel lehet venni a CIB Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: az Erste Banknál 8,04% a THM, a Raiffeisen Banknál 8,09%; az UniCredit Banknál 8,12%, a K&H Banknál 8,31%, akárcsak az OTP Banknál. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
Bár eladhatatlan ingatlan nincs, ugyanakkor lassabban találnak gazdára a nagy méretű polgári lakások, illetve a 30 millió forint feletti szegmensben is visszafogottabb a kereslet. Az eladóknak általában az jelent gondot, hogy a válság óta bekövetkezett árcsökkenést elfogadják, és hajlandóak legyenek a jelenlegi piaci áron kínálni az ingatlanukat.
Ég és föld
Ha megvizsgáljuk a kínálati árak tekintetében legolcsóbb VIII. és a legdrágább V. kerületek átlagáreltéréseit lakásméret szegmensenként, akkor megállapíthatjuk, hogy a két pesti kerület között jelentős árszintkülönbségek vannak; ez a nagy lakásokra fokozottan igaz. Ebben a szegmensben az ötödik kerületi lakások átlagos kínálati négyzetméter ára közel a duplája a nyolcadik kerületi nagylakásokénak.
A kis lakások átlagáreltérése kisebb, a lakásárak ebben a szegmensben közelebb vannak egymáshoz, de még itt is komoly különbségek tapasztalhatóak. Az átlagárak eltérése méretszegmentálás nélkül 80 százalék körül van. Ugyanakkor jól látható, hogy a két kerület átlagos kínálati négyzetméter árainak különbsége a válság hatására sem változott jelentősen a vizsgált időszakban.
Hat kerület, egy trend
A vizsgált pesti kerületekben az árváltozások hasonló trendet követnek, függetlenül attól, hogy az egyes kerületek más és más árszinten mozognak. A piaci tendenciákat jól mutatja az egyes kerületek egymáshoz viszonyított kínálati átlagárainak változása 2009 második negyedéve és 2010 utolsó negyedéve között.
A Thesys Csoport által lapunk számára készített elemzés alapján általánosan kijelenthető, hogy a kínálati ingatlanárak 2010 harmadik negyedévében érték el a mélypontot, majd 2010 utolsó negyedévében mindenhol emelkedést vagy stagnálást mutattak. Az sem okoz nagy meglepetést, hogy az eredmények nagyon hasonlóak a korábban a budai kerületekben mértekkel.
A CSA, azaz a közösség által támogatott mezőgazdasági modell hazánkban egyelőre alig ismert, pedig Nyugat-Európában és az amerikai földrészen egyre elterjedtebb.
Hadtörténeti kuriózum lehet az a 120 darab színes, jó minőségben retusált és digitalizált, publikálás előtt álló felvétel, amely 45 év lappangás után került elő.
Az egyik legígéretesebb hazai technológiai startup által most piacra dobott okos gyűrű lehetővé teszi, hogy egyetlen érintéssel bármilyen infót megosszunk magunkról új ismerősünkkel.
Rekord gyorsasággal fogytak el a jegyek arra 400 fősre tervezett, fiataloknak szóló kapcsolatépítő és önfejlesztő rendezvényre, amelynél a szervezők a közösségi finanszírozás modelljével toboroztak.
-
Folytatódik az árcsökkentési program a Lidlben: mutatjuk, milyen akciók érkeztek
A magyar vásárlók különösen árérzékenyek, még mindig megnézik, hogy mire, mennyit költenek.
-
Erre most még kevesen gondolnak, amikor hitelt vesznek fel
Fáy Zsolttal, a MagNet Bank elnökével beszélgettünk.
-
Videó: bejutottunk a SPAR üzemébe, ahol évi 20 millió kg húst dolgoznak fel
Jelenleg több mint 360 ember dolgozik az üzemben.
-
Élethelyzetek, amiben kivédhető az anyagi kockázat (x)
Az elmúlt években különösen sok elbizonytalanító körülménnyel kellett szembenéznünk.
- A benzin ára 25, míg a gázolajé 27 forinttal múlta felül az átlagos régiós üzemanyagárat a KSH friss statisztikája alapján
- Férfi vízilabda ob I - Nyert a Honvéd és az Eger
- Javul a brit uralkodó egészsége
- Párizs 2024: átvették a lángot a franciák - videó
- Nyílik az élelmiszerolló: csak az olcsó és a prémium a kelendő
- London: orosz barát gyújtogatót állítottak bíróság elé