Zűrzavaros lakásárak: nem sokat ér egy vidéki ingatlan

2010-ben a 2008. évihez képest mindkét részpiacon több mint 7 százalékkal alacsonyabbak voltak a lakásárak, a 2007-es bázisévhez viszonyítva pedig több mint 5 százalékkal értek kevesebbet a lakások. 2010-ben a használt lakások árcsökkenése mérséklődött, az új lakásoké azonban erősödött. Ez a folyamat elsősorban a fejlesztők árpolitikáját tükrözi, hiszen a válság első éveiben inkább ajándékokkal igyekeztek a vásárlókat magukhoz csalogatni, és csak később nyúltak az árkedvezmény eszközéhez.

A folyamatban továbbá közre játszott a lakáspiacon elérhető minőségi lakások kifutása, és az új fejlesztések elmaradása is, így az új lakások piacán már jóval nagyobb arányban találkozhatunk a nehezebben értékesíthető lakásokkal, melyek szintén a csökkenő árak irányába hatottak. A lakáspiaci oldal mellett a fejlesztőkön erős nyomás van a hitelezői oldalról nézve is, így a több irányból érkező nyomás hátasára a tulajdonosoknak sokszor egyetlen lehetőségként az árak csökkentésével kell megpróbálnia az értékesítést ösztönözni.

Az eladott lakások száma a 2009. évi nagy forgalomcsökkenést követően 2010-ben még alacsonyabb lett, így a lakáspiaci forgalomba kerülő lakások aránya 2007 óta 4,5 százalékról 1,9 százalékra esett vissza. 2009-ben a teljes lakásforgalom a 2007. évinek kevesebb mint fele volt. A 2010-ben eladott lakások adatainak összesítése ugyan még nem teljes, de a lakáspiaci forgalom várhatóan az összes tranzakció ismertté válása után sem éri el a 2009. évi szintet. Különösen nagy az új lakások számának visszaesése: 2010-re vonatkozóan eddig alig több mint 4 000 eladott új lakás adatai ismertek.

A grafikon azontúl, hogy látványosan szemlélteti az elmúlt években bekövetkezett tranzakciós számok visszaesését, jól mutatja az egyes részpiacokon kirajzolódó éles különbségeket is. A legjelentősebb piacszűkülés Budapesten és a városokban tapasztalható, míg az amúgy sem túlpörgetett községek piacán, egy kisebb hullámot követően, szinte változatlan maradt a forgalom. Mára úgy alakult a helyzet, hogy nagyságrendileg azonos számú lakás cserél gazdát a magánszemélyek között Budapesten és a községekben, ami egyértelműen mutatja a befektetési és a életszínvonal-növekedésből fakadó vásárlások jelentős mértékű visszaszorulását.

A használtlakás-forgalomban a már említett 2010. eleji illetékszabály-módosítás hatását mutatja a megugró összetételhatás, és bár a teljes átlagár hirtelen emelkedése túlnyomórészt ennek a hatásnak tudható be, minimális tiszta áremelkedés is kimutatható. Ezután az összetétel és vele a teljes árszint gyorsan visszaállt a korábbi állapotra, miközben a tiszta árindex minimális mértékű csökkenést jelzett.

Az eladásra szánt új lakások építése évek óta fokozódó mértékben Budapestre, a nagyvárosokba és az agglomerációkba koncentrálódik, a kisebb településeken minimális szintre csökkent: 2010-ben az új lakások 83 százalékát Budapesten, a budapesti agglomerációban, vagy a megyeszékhelyeken adták el (2009-ben ugyanez az arány 78% volt). 2010-ben a 3151 magyarországi település közül 275-ben egyáltalán nem adtak el lakást, további ezer településen csak 1-3 értékesítésről tud a KSH. A tavalyi évben országos átlagban a lakások 1,9 százaléka cserélt gazdát, a használt lakások forgalma Nyugat-Dunántúlon (2,2%) volt a legmagasabb, Észak-Magyarországon és Közép-Dunántúlon pedig a legalacsonyabb (1,4 illetve 1,5%).

Az új lakások teljes átlagárában 2010 első negyedévében átmeneti emelkedés következett be, ami teljes mértékben a minőségi összetétel megugrásának tudható be. Az úgynevezett összetételhatástól megtisztított árak azonban, a második negyedévi kisebb emelkedéstől eltekintve tovább csökkentek.

Míg a használt lakások átlagára, a megyeszékhelyeket leszámítva, tavaly már mutatott is némi növekedést, addig ugyanebben az összehasonlításban az átlagos négyzetméterárak csak a városokban és a községekben növekedtek 2010-re az azt megelőző évhez képest. A tradicionálisan legerősebbnek számító budapesti alpiacon és a megyeszékhelyeken azonban utoljára 2008-ban volt növekedés az értékesített használt lakások négyzetméterárakban, azóta viszont csak csökkenést mért a KSH.

Az új lakások esetében az átlagárak mellett a négyzetméterárak is némileg eltérően alakultak a használt piaccal szemben. Bár a megyeszékhelyeken szinte hasonló ívet írt le az árak alakulása, a legjelentősebb új lakás piaccal rendelkező Budapesten csak tavaly csökkent először az új lakások négyzetméterára. A városokban az új lakások esetében is a válság okozta általános piaci folyamatok voltak a jellemzőek, míg a községekben nemcsak a tranzakciók száma maradt szinte változatlan, hanem az ott értékesített - minimális számú - új lakás négyzetméterára sem mutatott jelentős mozgást.